임차인 우선변제권에 대해 궁금한게 있어 문의드려요.

Question

임차인의 우선변제권에 대해 몇가지 궁금한게 있어서요.

1. 임차인의 우선변제권은 어떠한 권리인지 알려주세요.

2. 주택 임차인이 최우선 변제금을 받으려면 어떤 요건을 갖춰야 하는지요.

Answer 1

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

임대인의 건물에 대한 경매 절차 후

최종 낙찰가에 대한 청산 절차상

모든 권리에 우선하여 변제해준다는

서민우대 정책으로 일정 금액 범위내에서 특별시.광역시 시군지역 등 차이가 있습니다 (우선변제금은 전세 또는 보증금에 대한 극히 적은 범위로 1/10도 되지 않은 금액)

그리고 자격 요건은 청산일 기준으로

첫째는 주민등록이 되어 있어야 하고

둘째는 계약서에 확정일자 받은 주민센터장의 직인(통상 주민등록 변경 신고시 직인해 줌)

셋째 이사하여 실제거주 ( 점유권)하고 있어야합니다

가급적 융자 등 싯가의 1/2 이상 권리설정된 건물은 계약 당시 부터 철저히 권리 분석 후 계약하는 지혜가 요구된다고 봅니다

Answer 2

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

우선변제권은 경매로 집이 넘어 갔을경우 다른 권리보다 우선해서 낙찰금을 배당받을 수 있는 권리입니다.

최우선 변제권을 받으시려면 전입신고와 점유를 하시면 됩니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 우선변제권은 경매시 순위에 맞게 배당받을 수 있는 권리입니다.

채권인 임차권은 경매시 순위가 앞서더라도 안분배당을 원칙으로 하기 때문에 다른 채권들의 영향을 받게 됩니다만 특별법에 다른 우선 변제권이 있다면 물권과 같이 순위 배당이 가능한 권리입니다.

2. 최우션 변제는 순위에 따른 배당보다 앞서 최우선으로 보증금범위내 금액을 대상으로 일정금액을 우선 배당해주는 것을 말하며, 최우선 변제금에 해당하기 위해서는 지역내 정해진 보증금 범위이내 해당하여야 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

1, 우선 변제권과 최우선 변제권을 정확하게 기술한 아래 법제처 생활볍령을 참고하세요
https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=1171&ccfNo=5&cciNo=1&cnpClsNo=1&search_put=%EC%B5%9C%EC%9A%B0%EC%84%A0%20%EB%B3%80%EC%A0%9C%EA%B6%8C

2. 선순위 담보권자의 경매신청 등기 전에 주민등록을 마치고 해당 주택에 거주하면 됩니다. 단 최우선 변제 금액에 해당하는 지역별, 소액 보증금액의 기준을 충족하여야 합니다. 이 기준은 역시 위 링크를 참조하세요

Answer 5

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

1.우선변제권이란 경.공매 시 낙찰가에서 다른 후순위 권리자보다 먼저 배당 받을 수 있는 권리입니다. 우선변제권의 요건은 대항력(전입신고+점유(거주))과 확정일자입니다.

2.경·공매시에 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 권리를 말합니다. (0순위로 변제 받음)

최우선변제권의 성립요건은 ① 보증금이 소액에 해당(소액임차인) ② 경매개시결정기입등기 전에 대항력요건(전입신고+점유)을 갖출 것 ③ 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 합니다.

Answer 6

안녕하세요. 이진 공인중개사입니다.

1.우선변제권은 주택의 경매 공매시 낙찰금액에서 후순위의 권리자보다 보증금을 우선 변제받을수 있는 권리입니다 만약 주택의 전세로 이사하게 되면 제일 먼저 해야될게 전입신고와 임대차계약서에 확정일자를 받잖아요 전입신고는 대항력과 관계가 있고 확정일자는 우선변제권과 관계가 있어요 우선변제권이 성립될러면 반드시 전제조건이 전입신고가 되어 있어야 합니다 즉 임차인이 전입신고+확정일자 이게 되어야 우선변제권이 인정되서 혹여 그주택이 경매처분이 될지라도 나보다 후순위권리자보다 내가 먼저 낙찰대금에서 보증금을 보호받을수 있다는 뜻입니다 착각하시면 안되는게 내가 우선변제권이 있다고 하더라도 선순위의 권리자가 있다면(예를들면 근저당설정) 선순위보다 먼저 배당을 받을수 있다는 뜻은 아닙니다 ..1순위가 근저당 2순위가 우선변제권이 있는 나...라면 나는 1번 근저당권자가 먼저 배당을 받은 후에(채권을 회수한 후에) 남은 금액이 있다면 그때 2순위로 배당을 받을수 있다는 뜻이죠..만약 1순위 채권자가 배당받고 남은 금액이 없다면 난감한 상황이 되는거죠..그렇기 때문에 주택의 임차인으로 들어갈때 주택에 근저당이 설정되어 있으면(나보다 선순위이기에) 매우 조심해야 되는거죠

2.최우선변제권이란 전입신고를 한 임차인이 선순위가 아님에도 불구하고 보증금이 소액이라면 보증금가운데 일정액을 선순위 채권자보다 우선하여 변제받을수 있는 권리입니다 최우선변제권은 임차인의 확정일자는 필요없습니다(확정일자는 성립요건이 아닙니다)

그럼 소액보증금을 보호하기위해 최우선변제권을 인정하는데 소액보증금의 기준은? 이건 지역마다 금액이 다르게 규정되어 있습니다 서울같은 경우는 보증금이 1억 6천 500만원이하를 소액보증금으로 보며 이중 최우선변제금액은 5500까지입니다 용인시는 1억 4천 500만원이하를 소액보증금으로 보며 이중 최우선 변제금액은 4800까지입니다 또한 주택에 대한 경매신청등기전까지만 전입신고가 된다면 최우선변제권이 인정됩니다

한가지 더 말씀드리면 최우선변제금액은 낙찰금액의 50%를 넘을수 없습니다(선순위 채권자들도 보호받아야 되잖아요) 예를들어 최우선변제금액이 1000만원 낙찰가 1500만원 이경우에 최우선변제금액은 낙찰가의 50%인 750만원입니다

Answer 7

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

최우선변제란 소액임차인을 보호하는 명목으로 우선변제를 해주는것 입니다. 해당지역별로 기준은 다릅니다.

대항력을 갖추고 소액임차인에 해당이되어야 됩니다.

Answer 8

“우선변제권”이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 낙찰 대금에서

후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 가리킵니다.

최우선변제권은 우선변제권과 약간 다른데요.

“최우선변제권”이란 법률에서 규정하고 있는 “소액임차인”의 경우 전입신고를 마쳤다면

경매에서 낙찰된 금액 1/2 범위 내에서 보증금 중 일정 금액을 최우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다.

즉, 소액임차인의 경우에는 최소한의 인간다운 생활을 보장받아야 한다는 차원에서 전입신고만 제대로 했다면

선순위의 채권자가 있더라도 무조건 일정 금액의 보증금은 가장 먼저 배당받을 수 있도록 한 것입니다.

Answer 9

안녕하세요.

최우선변제권을 행사하기 위해서는 대항력을 갖추셔야 합니다.

대항력은 주택인도를 받고 전입신고를 주민자치센터등 동사무소에 가셔서 하시면 대항력을 갖추시게 됩니다.

이렇게 대항력을 갖추시게 되면 일정한 소액보증금에 대해서 최우선적으로 변제를 받으실수가 있습니다.

그리고 우선변제권은 대항력을 갖추고 확정일자가 다른 채권자보다 우선하시면 법적으로 정해진 보증금 상한액 범위내에서 전체를 받으실수가 있습니다.