전세계약 보증보험 보증금,계약서관련

사회초년생이고 전세집을 알아보고 있는중입니다.

맘에드는 집을 보고왔는데요, 보험가입여부를 물으니, 중개사분이 80%정도 금액만 가능하다고, 80%금액으로 계약서를 따로 쓰고 보험을들고, 집주인과는 실제금액으로 계약서를 쓰면된다고 하십니다.

1.이런경우는 무슨이유때문에 그런건가요?

2.보험을 들면 전액이 다 보장되는지요?

3. 융자없는 아파트로 보고있습니다만, 어떻게하면 보증금 안전하게지킬수 있을까요?