전세사고를 당했는데 어떻게 대처해야할까요?
현재 전세집을 살고있으며 갱신청구권을 사용하여 거주중인데 갱신한 계약기간 만료전에 다른집을 계약하여 나가려고 합니다.
1) 부동산계약
1. 그래서 23년 5월초에 부동산에 집을 내놨고 9월 25일에 새로운 세입자가 입주하는것으로 계약이 맺어졌습니다.
2. 새로운 세입자가 계약을 맺은 뒤 저도 이사를 위하여 다른집을 알아보았으며, 10월 16일에 잔금을 납입하는 조건으로 부동산 계약을 맺었습니다.
3. 그런데 기존집 신규세입자 입주 당일인 9월25일에 세입자가 계약을 파기하였으며 그 사유는 9월 14일에 해당 전세물건이 가압류가 된 상태였기 때문입니다.
4. 이 계약파기로 인하여 전세금을 돌려받지 못하여, 기존집에 대한 전세자금대출을 상환할 수 없는 상황입니다.
5. 게다가 새로들어갈 집에 대한 전세자금대출 실행 조건은 잔금일인 10월 16일까지 기존 전세자금대출을 상환 및 전입신고 조건입니다.
2) HUG 전세보증보험
보험만기는 2023년 10월 27일 까지이며 hug에 보증이행을 청구하려 했으나 임대인에게 직접 전세계약 해지 통보를 하지 않고
부동산에게 해지통보를 했다는 이유로 보증이행 신청요건을 충족하지 못한다는 답변을 받았습니다.
3) 집주인
1. 임차권등기명령을 위해 집주인에게 전세계약 중도해지 합의서를 작성하자고 요청을 해놓은 상태이나 거부를 당하였습니다.
2. 전세권 설정은 해주겠다는 답변을 받았습니다.
<질문>
1) 이경우 임차권등기명령을 할 방법이 없는건가요?
2) 현재 상태에서 전세권 설정과 임차권등기명령의 권리의 차이는 어떻게 되는가요?
3) 현재 기존집 전입신고와 확정일자를 받아놓은 상태에서도 기존집에 대한 전세권 설정을 하는 것이 가능한가요?
4) 전세권이 설정된 상태에서 1년이지나 계약기간 만료가 다가와 계약갱신을 하지않겠다는 밝히고 그때가서 임차권등기명령도 중복으로 설정이 가능한가요?
5) 새로들어갈집에 전입신고를 잔금일인 10월 16일에 해야하는데, 그전에 전세권 또는 임차권등기명령을 완료했다면, 저의 권리에 아무런 문제가 없는가요?
6) 현재 전세권설정을 한다면 가압류보다 후순위가 되는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1) 갱신청구권을 사용한 재계약의 경우 임대인이 중도해지를 통보받은 3개월후 계약은 종료됩니다. 그러므로 일단 임대인에게 계약중도해지 통보를 하시고 3개월뒤 보증금 반환이 되지 않으면 그때 임차권등기명령을 신청하시고 보험청구를 고려해보셔야 합니다.
2)현 샹황에서 전세권 설정을 할 경우 계약만기시에 반환소송없이 바로 임의경매신청이 가능합니다. 비용이 들더라도 일단 1의 행동과 전세권등기 모두 설정하시는게 유리할수 있습니다.
3)네 , 가능합니다,
4)네, 전세권과 임차권은 별개 개념이므로 임차권설정등기를 진행하셔도 됩니다.
5) 네, 문제는 없지만 전세권의 경우 가압류보다 설정이 늦기 때문에 임차권등기를 반드시 하시는게 좋습니다
6)전세권자체는 후순위, 임차권은 선순위입니다,
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