부모님 공동명의 아파트 증여세 문의

Question

부모님께서 조정대상지역내에 1가구 1주택을 소유하고 있습니다

아버지 어머니 각각 1/2지분 소유하고 있습니다

그 집에서 15년이상 자식들과 같이 살고 있습니다

한분의 지분을 아들1명이나 2명에게 증여했을때 증여세와 취득세를 알고 싶습니다

추가적으로 얼마까지 아래로 금액을 신고할수 있는지도 궁금합니다

아파트취득당시 가격 5억 3000대 거래가 17억이상으로 예상하고 있습니다(지분 합 총합을 이야기한겁니다)

추가적으로 얼마까지 아래로 금액을 신고할수 있는지도 궁금합니다

또한 지분을 이전한것에 대한 양도소득세도 존재하는지 알고 싶습니다

자녀는 모두 성인입니다

5000만원 공제 둘다 사용할것입니다.

대출은 없습니다

정리해보면

부모님 1/2지분을 아들1명 or 2명에게 증여했을때 각각의 증여세와 취등록세 계산한것 + 양도소득세 발생여부를 알고자 합니다

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

증여세계산시 증여재산가액은 시가로 계산하는 것이며 조정대상지역 주택이라면 유사매매사례가액을 시가로 볼 수 있습니다.

17억을 시가로 가정하고 계산하여 보면 부모님 중 1인의 증여재산가액은 8.5억원이 되는 것이며

1) 만약 이를 1명에서 증여시 약 174,600,000원의 증여세가 발생합니다. 또한 증여취득세율은 1세대 1주택자가 직계존비속에게 증여시 3.5%가 적용될 것입니다.

2) 만약 2명에게 증여시에는 증여재산가액은 각각 4.25억원이 되는 것이며 이 경우는 각각 6300만원정도의 증여세액이 발생할 것 입니다. 취득세율은 위와 동일하게 적용됩니다.

또한 주택에 담보된 채무등이 없다면 부담부증여가 아니므로 양도소득세는 발생하지 않습니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 증여세는 자식당 10년합산 5천만원까지 증여재산공제가 적용되고 그 초과분은 증여세가 부과됩니다.

이때 직계존속은 부모, 조부모 등을 모두 합산하므로 공동지분권자인 어머니, 아버지가 각각 5천만원씩 증여재산공제를 받게해줄 수는 없습니다.

2. 취득세는 조정대상지역이긴 하나 1주택에 해당하므로(1주택이 부부 공동지분인 경우 2주택으로 보지 않음) 취득세도 1주택에 대한 증여를 취득원인으로 하는 취득세율이 적용됩니다.

세율은 아래와 같습니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 송용현 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

8.5억 상당 지분을 증여시 증여세

1인에게 증여시 약 174,460천원

2인에게 50%씩 증여시 각각 63,050천원

증여취득세는 공동주택가격 기준으로 산정됩니다.

공동주택가격 기재해주시면 계산해드리겠습니다.

양도소득세는 채무를 승계하시는 경우 발생합니다.

승계하시는 채무상당액은 증여재산에서 공제됩니다.

답변이 도움이 되셨길 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 증여한 것이기 때문에 증여세와 취득세만 납부합니다. 양도소득세는 납부하지 않습니다.

2. 건물 시가를 17억으로 가정하면 1/2은 8.5억이 됩니다.

1) 8.5억원을 아들 1에게 증여한다면 아들1이 납부할 증여세는 174,600,000원입니다. 취득세는 4%가 적용되어 34,000,000원을 납부합 니다.

2) 8.5억원을 아들 1, 2에게 각각 4.25억원씩 증여한다면 아들 1, 2가 납부할 증여세는 각각 63,050,000원입니다. 취득세 또한 각각 4%가 적용되어 각각 17,000,000원을 납부합니다.

참고로 조정대상지역에서 3억원 이상을 주택을 증여할 경우 취득세율은 12%가 적용되지만, 1세대 1주택자가 배우자 및 직계존비속에게 증여하는 경우는 일반적인 증여취득세율인 3.5%(지방교육세 등 포함 4%)가 부과됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

지분만을 이전할 경우 양도소득세는 발생하지 않습니다. 증여세는 증여 당시의 시가평가액을 기준으로 하는데, 아파트의 경우 비슷한 층수와 비슷한 면적의 매매사례가액이 보통 증여재산평가액으로 설정됩니다. 17억이라고 가정할 경우 50%인 8.5억을 각 자녀에게 증여하는 것과 동일합니다. 결국 각각 5천만원을 공제한 8억에 대하여 증여세가 과세될 예정이며, 증여세는 각각 약 1억8천만원 정도로 예상됩니다. 또한 증여로 인해 취득하실 경우 취득세는 별도로 납부하셔야 하는데 증여로 취득한 자산의 증여세율은 증여재산가액의 12%입니다.