임대인이 감액 갱신 계약에 대한 차액을 나중에 지급해주겠다고 합니다. 이대로 진행해도 괜찮은 걸까요?
(감액계약이 필요할 것 같다고 3개월 전 임대인에게 이야기를 하기는 했지만 구체적인 액수는 확정하지 못한 상태였습니다.)
그런데 임대인이 감액 차액에 대해 현재로서는 계약일만료시점에인 3월 25일에는 지급할 수 없고, 3개월 뒤에 자금이 생기니 그때가서는 지급을 해줄 수 있다고 오늘 연락을 받았습니다.(임대인도 현재 전세로 타지역에서 거주중이며 감액계약을 해야하는데, 타지역의 집주인이 현재 잠수중이랍니다. 허그에 보증을 가입해놓았기에 전세보증금반환요청을 할 계획인데...이게 3개월 정도 소요가 된다고 합니다. 허그에게서 보증금을 돌려받으면 그때가서 저희 계약의 차액금을 지급해주겠다는 것입니다. 추가적으로 집주인은 전세 낀채로 주택을 매각할 계획입니다. 아직 매물로는 내놓지는 않았습니다.)
그래서 나온 제안으로는 기존 전세금 금액 그대로인 2억5천으로 전세계약 및 전세대출도 기한연장을 하되 3개월 뒤에 차액 6천5백을 돌려받기로 하였습니다.(차액6천5백은 전세자금대출 받은 은행에 상환할 예정이며 3개월 뒤에 돌려받을때 감액계약서를 작성할 예정.)
이를 계약서에 명시하고 3개월의 기간에 대한 이자도 받기로 하였습니다...(아직 계약서에 서명날인은 양쪽다 안한 상태). 이렇게 할때 수탁은행에서 기한연장을 해줄지는 모르겠어서 월요일에 수탁은행에 방문해서 상담 예정입니다...
제가 궁금한 것은...
1. 계약서에 특약으로 언제까지 차액 6천5백만을 돌려준다라고 명시를 할꺼긴 하지만, 이게 정말 법적으로 효력이 있는지..
2. 3개월 뒤에 차액 6천5백만원을 혹시 집주인이 돌려주지 않으면, 우리는 허그쪽을 통해서 문제해결을 받지 못하고 우리가 직접 민사를 통해 돈을 돌려받아야하는게 맞는지....
3. 만약 차액 6천5백을 돌려받기 전에 집이 매각되어서 임대인이 바뀌게 되었는데, 새로운 임대인이 자기는 감액계약서를 써줄 마음이 없다고 하면 이거에 대해 대처할 수 있는 방법이 있는지...
4. 종합적인 상황을 고려해봤을때 위험성이 너무 큰거 같기에, 갱신 하지않을 것이라고 계약 종료를 통보한다면 3개월 뒤에나 보증금을 돌려받은 수 있는것으로 알고 있습니다... 그러면 계약만료인 3월 25일에 임차권등기설정을 해야하는 것인지...
5. 이렇게 기존 금액으로 계약하고 나중에 돌려받는 방법이 종종 발생하고, 안전한 방법이 맞는건지... 주택가격이 현재 2억5천인데, 전세금으로만 2억5천으로 기한연장하면 전세금반환보증도 가입 못하는거 아닌가요??
지혜롭고 슬기로운 분들의 많은 의견 감사히 받겠습니다...
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
1 계약서에 특약으로 언제까지 차액 6천5백만을 돌려준다라고 명시를 할 경우, 이는 법적으로 효력이 있습니다. 단, 계약서에는 차액을 돌려주는 기한과 방법, 그리고 만약 돌려주지 않을 경우에는 어떤 조치를 취할 것인지를 구체적으로 명시해야 합니다. 예를 들어, 차액을 돌려주지 않으면 이자를 부과하거나, 계약을 해지하거나, 소송을 제기하거나 등의 내용을 적어야 합니다. 또한, 계약서에는 양측의 신분증 사본과 서명날인이 있어야 하며, 가능하면 공증을 받는 것이 좋습니다
2 3개월 뒤에 차액 6천5백만원을 집주인이 돌려주지 않으면, 허그를 통해서 문제해결을 받을 수 있는지는 허그의 약관에 따라 다릅니다. 허그는 전세금 반환보증을 제공하는 서비스이므로, 전세금 감액에 대한 차액을 보장해주는지 확인해보아야 합니다. 만약 허그가 차액을 보장해주지 않는다면, 임차인은 직접 민사소송을 통해 돈을 돌려받아야 합니다. 이때, 계약서에 특약이 있고, 집주인이 차액을 돌려주기로 한 증거가 있다면, 임차인의 승소 가능성이 높습니다
3 만약 차액 6천5백을 돌려받기 전에 집이 매각되어서 임대인이 바뀌게 되었는데, 새로운 임대인이 감액계약서를 써줄 마음이 없다면, 임차인은 기존의 임대인에게 차액을 청구할 수 있습니다. 임대인이 임차인의 동의 없이 임대차권을 양도하거나, 임차인에게 통지하지 않고 임대차권을 설정하거나, 임대차권을 담보로 제공한 경우에는 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 또한, 임차인은 새로운 임대인에게도 감액계약서를 인정하도록 요구할 수 있습니다. 새로운 임대인은 기존의 임대인과 임차인이 체결한 계약을 승계하게 되므로, 감액계약서가 유효하다면 이를 준수해야 합니다
4 종합적인 상황을 고려해봤을 때, 위험성이 너무 크다고 판단되면, 갱신하지 않을 것이라고 계약 종료를 통보할 수 있습니다. 이 경우, 임대인은 계약 만료일인 3월 25일에 전세금을 돌려주어야 합니다. 만약 임대인이 전세금을 돌려주지 않는다면, 임차인은 허그를 통해 전세금을 반환받을 수 있습니다. 허그는 전세금 반환보증을 제공하는 서비스이므로, 임대인이 전세금을 돌려주지 않으면, 허그가 임차인에게 전세금을 지급하고, 임대인에게 청구합니다. 이때, 임차권등기설정을 해야하는지는 허그의 약관에 따라 다릅니다. 허그는 임차권등기설정을 요구하지 않는 경우도 있으므로, 허그에 문의해보아야 합니다
5 이렇게 기존 금액으로 계약하고 나중에 돌려받는 방법은 종종 발생하는 경우이지만, 안전한 방법이라고 할 수는 없습니다. 임대인이 차액을 돌려주지 않거나, 임대차권을 양도하거나, 임대차권을 담보로 제공하는 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서, 임차인은 계약서에 특약을 명확히 작성하고, 공증을 받고, 증거를 확보하는 등의 조치를 취해야 합니다. 또한, 주택가격이 현재 2억5천인데, 전세금으로만 2억5천으로 기한연장하면 전세금반환보증을 가입할 수 없는 것은 맞습니다. 전세금반환보증은 전세금이 주택가격의 80% 이하일 때만 가능합니다. 따라서, 전세금반환보증을 가입하려면 전세금을 2억 이하로 감액해야 합니다.
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