양도세 계획을 어떻게 세우는게 좋을까요?

Question

임대등록된 아파트 1채와 실거주중인 주거용 오피스텔을 보유중인데, 양도세 혜택을 받을수 있는 매도 순서는 어떻게될까요? 임대주택은 장기 8년혜택 대상이고, 오피도 주택수 포함 시행 전 매수한 물건입니다. 임대주택으로 양도세 혜택을 받고, 주거용오피를 생애최초 1주택으로 비과세 받는게 가능할까요? 둘다 모두 서울투기지역에 해당됩니다. 답변주시면 감사드리겠습니다 ~

Answer 1

안녕하세요. 문용현세무사입니다.

주택임대사업자인 경우, 1세대가 일정한 요건을 충족한 임대주택과 2년 이상 거주한 1채의 거주주택을 소유한 상태에서 거주주택을 양도할 경우에는 임대주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 임대주택 수는 관계 없습니다.

거주주택 비과세 특례의 요건은 다음과 같습니다. 모두 충족을 해야 합니다.

1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하

2. 의무임대기간 준수

- 2020. 07. 10 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대

- 2020. 07. 11 ~ 2020. 08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대

- 2020. 08. 18 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대

3. 임대료 증액제한 준수

- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한

4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록

위 처럼 거주주택 비과세 특례를 적용받으시고, 나머지 임대주택도 추후에 2년이상 보유 및 거주요건을 충족한다면 1세대 1주택 비과세 가능한 것입니다. 만약, 임대주택을 먼저 양도하게 될 경우, 특정 요건에 충족하면 주택임대사업자의 양도세 중과배제를 받으실 수 있습니다. 해당하는 내용은 과거 제가 포스팅한 내용을 참고하시면 도움이 될 것입니다.

https://blog.naver.com/cta_moonyh/222621907063

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

임대주택을 자진말소 또는 자동말소하고 양도한 후 거주주택 비과세를 적용받으려면 최종 1주택 규정에 따라 보유기간 및 거주기간이 초기화될 수 있습니다.