전세계약 및 매매 같은날 동시진행되어 대항력, 우선변제권이 매매계약보다 하루 늦은 경우 문제가 될 수 있을까요?

Question

안녕하세요

전 2021년 6월 3일에 전세 잔금을 치루고 전세집(신축빌라)에 들어왔습니다.

해당일에 전입신고일 진행했고 확정일자는 계약서를 작성한 2021년 5월 21일에 주민센터를 통해 받았습니다.

계약과 잔금은 건축주와 진행을 하였고 중계인과 분양실장을 통해 곧 집주인이 변경될거라는 얘기를 들었습니다.

2021년 6월 7일에 새집주인과 표준임대차계약서를 작성하였습니다. (새집주인이 임대사업자) 이후 등기부등본을 확인해보니 갑구에 소유권 이전이 되어 있었고 등기원인은 2021년 5월 24일 매매, 접수는 2021년 6월 3일로 되어 있었습니다.

타임라인은 아래 간단하게 적어보겠습니다.

- 임대인(건축주)와 계약서 작성 및 확정일자 받음(2021.05.21)

- 이사 및 전입신고 (2021.06.03)

- 새 임대인 소유권 이전 (2021.06.03 - 등기원인은 2021.05.24)

- 새 임대인과 표준임대차계약서 작성 (2021.06.07)

- HUG에서 가압류 설정 (2022.08.11)

- 임대인이 보증보험 가입을 하기로 했는데 진행되지 않아 내용증명 발송 (2022.08.22)

- 이후 답변이 없어 지급명령 신청후 확정처리 (2022.08.30 청구, 2022.09.17 확정)

- 임대인 사망 (2022.10월경)

- 세무서 압류 설정 (2022.12.08)

- 임차권등기 (2023.03)

위 상황일 경우 제 상황에서는 강제경매를 신청하여 경매절차를 진행 해야할 것으로 생각됩니다.

질문.

1. 새임대인과 작성한 표준임대차계약서를 현재 분실한 경우인데 이로 인해 발생할수 있는 문제가 있을까요?

(새집주인 사망, 중계인 폐업으로 인해 해당 문서를 받을수는 없습니다.)

(새 집주인과 문자 및 통화 이력은 있는 상태입니다.)

2. 경매 진행시 대항력, 우선변제권 문제로 제 보증금 보다 HUG 가압류, 세무서 압류가 선순위로 될수 있을까요?

3. 경매진행시 선순위임차인 요건에 부합하는지 여부 확인 가능할까요? 경매에 문제가 되는 사항이 있는지 궁금합니다.

답변 부탁드립니다. 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.

1. 선생님께서 문의하신 내용에 대한 답변을 세세히 다루지는 못하였으나, 주요 부분만 정리해서 작성하였음을 먼저 말씀드립니다.

1) 우선 전임대인과 임대차 계약 후 받은 확정일자는 입주, 대항력까지 갖춰야 후순위 권리, 기타 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있습니다.

2) 즉, 현임대인의 매매계약과 동일한 날짜에 전입신고를 하셨을 경우 소유권이전등기가 당일 행해졌다면, 대항력은 그 다음 날 0시에 효력이 발생하므로 우선변제권도 그 때 발생합니다.

3) 갑구와 을구가 서로 간 다툼이 있을 때에는 접수번호 순으로 순위를 매깁니다.

4) 가압류는 자동 말소가 되지 않습니다. 다시 말해, 설사 후순위 권리자, 기타 채권자보다 우선 변제를 받아도 가압류권자와의 법적 다툼은 상황에 따라 계속될 수도 있음을 숙지하여 주시기 바랍니다.

2. 임대차계약서를 분실한 후 해당 공인중개사사무소 폐업 및 임대인의 사망 등의 사유로 발급이 어려울 경우 최종 확정일자를 받은 관할 주민센터에 방문하시어 신분증과 함께 임대차정보 제공 동의서를 작성 후 제출하시어 재발급 받으실 수 있습니다.

3. 당해세 체납에 대한 세무서 등의 압류가 존재할 경우, 원칙적으로는 그 당해세가 우선하여 변제되는 순위에 있사오니, 예외 적용 사례 등이나 보다 더 자세한 사항에 대한 자문이 필요하실 경우 세무 전문가에게 상담 요청을 하여주시기 바랍니다.

마지막으로 저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선은 흐름상 선순위 임차권으로 보입니다. 그러므로 다른 물권자또는 채권자가 실제 경매를 신청하였다면 배당시 임차권등기도 되어 있기에 배당신청없이도 순위배당이 가능할듯 보입니다, 그러나 본인이 경매신청을 바로 할수 없습니다. 임차권등기가 되어 있더라도 반환소송을 진행하고 승소판결을 받아야 경매를 신청할수 있습니다.