단기임대사업자의 양도 소득세가 어떻게 되나요?
지분이 50:50 인 공동명의 이고요, 저는 2주택(임대주택 1개, 자가 1개) 입니다.
자가 주택은 2017년도에 입주 후 거주 중입니다.
임대주택을 2019년 8월에 분양권을 구입해서
2019년 10월에 등기 치고
2020년 1월에 단기 임대사업자를 개시(월세 시작) 했습니다.
1. 임대주택 양도 소득세 계산시 취득일이 언제 인가요?
2. 임대주택을 현 세법대로 계산 했을 때 취득 시점 이후 8년뒤(임대료 5% 상한 지키고, 4년이상 임대 한 경우) 4억에 구입한 아파트를 6억에 팔 경우 양도 소득세는 얼마 인가요?
- 질문 목적은 임대사업자 중과 배제가 적용 되는지 와 보유 년도에 따른 장기보유특별공제율(8년 64%) 적용되는지가 궁금합니다.
3. 임대주택 자동 말소 후 거주 주택을 5년 내에 처분시 거주 주택을 비과세 받을수 있다고 알고 있는데요. 이때, 임대주택이 임대중이어야 한다고 하더라고요 그래서 거주 주택 처분 후 임대주택으로 제가 들어 갈 경우 비과세가 되는지요?
즉, 'A주택 잔금일'과 'B주택 임차인 퇴거일'이 같은 날인 경우 양도일 현재 임대 중인 것으로 보아 비과세 세법을 적용하는지?
4. 3번으로 비과세를 받으면 임대주택 이였던 주택은 제가 비과세가 안 된다고 하더라고요 1세대가 되는 날 부터 비과세만 된다고 하는데 그럼 계산이 어떻게 되나요?
1세대가 된 날 시세가 아파트 시세가 6억이였고 나중에 팔때 7억 이다라고 하면 1억에 대해서는 기준가를 어떻게 알고 양도 소득세가 계산되나요?
질문이 많은데요 답변가능한 질문만 남겨주셔도 감사하겠습니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.안녕하세요
1. 양도소득세 계산시 취득시기는 일반적으로 잔금지급일을 취득시기 봅니다.
2. 장특공 특례는 장기임대보유주택에 대하여 적용되므로 20년안에 장기임대주택으로 등록했어야 할 것으로 사료됩니다.
3. 거주주택 양도시 임대중이어야 하며 의무 임대기간을 채운경우라면 양도 후 거주를 하여도 관계없는 것으로 사료됩니다.
4. 거주주택 비과세 적용을 받은 후, 임대주택을 임대기간 종료후 1세대1주택 비과세 요건(2년거주등)을 충족하고 양도하는 경우 전체 양도소득중에서 거주주택양도일 이후 양도소득은 감면이 됩니다. 기간이 기준이 될 것입니다.
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