등기부등본 확인하다 궁금한게 있습니다

Question

제가 매매할려는 집을 보고 와서 인터넷 등기소확인하는데 보러갈때는 지하1층집이 있었는데등기소에서 확인해봐도 (빌라) 1층2층3층은 뜨는데지하층만 안떠요?그래서 다시 집을 보러갔을때 지하층에 내려갔는데(일부러 내려간건 아니고보일러가 지하에 있데요 계단 부분?밑공간?이라고할까요 그공간에 있는 보일러 보는 김에)문이 열려있어 들어가지는 않고 안에만 살짝보니살림살이는 다버리고 갔는지 짐 한가득에 곰팡이 만 잔뜩 있더라고요현관문을 닫아보니 용지? 만 잔득 붙어있고매매할려는집이 1층이라 지하층이 계속 비어있으면 아무리 단열을 잘해도 걱정 집이 관리가 안되서 무너지지 않을까 걱정됩니다

고경훈 · Accepted Answer

제가 매매할려는 집을 보고 와서 인터넷 등기소확인하는데 보러갈때는 지하1층집이 있었는데등기소에서 확인해봐도 (빌라) 1층2층3층은 뜨는데지하층만 안떠요?그래서 다시 집을 보러갔을때 지하층에 내려갔는데(일부러 내려간건 아니고보일러가 지하에 있데요 계단 부분?밑공간?이라고할까요 그공간에 있는 보일러 보는 김에)문이 열려있어 들어가지는 않고 안에만 살짝보니살림살이는 다버리고 갔는지 짐 한가득에곰팡이 만 잔뜩 있더라고요현관문을 닫아보니 용지? 만 잔득 붙어있고매매할려는집이 1층이라 지하층이 계속 비어있으면아무리 단열을 잘해도 걱정 집이 관리가 안되서무너지지 않을까 걱정됩니다==> 우선적으로 건축물 대장부터 열람하여 보시기 바랍니다. 그래도 식별되지 않는다면 임대인 또는 부동산에 문의하여 보시기 바랍니다.

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.등기부등본에는 건축물대장에 적법하게 등록된 층만 표시됩니다그런데 실제로는 지하 공간이 존재하고 사람이 출입 가능하며 과거 거주 흔적(살림, 현관문, 우편물, 보일러 등)이 있다면 불법으로 만든 지하층이거나 원래는 기계실·창고용으로 허가받았는데 주거로 사용했을 가능성이 큽니다즉,법적으로는 존재하지 않는 공간 인 셈입니다중개사에게 반드시 물어보고 문자나 카톡으로 기록을 남기는 것이 좋습니다지하층은 건축물대장에 등재된 적법한 공간인지,불법 증축이나 무단 굴착된 부분은 없는지,추후 철거·원상복구 대상은 아닌지를 확인하고 특약에 지하층은 적법한 건축물이며불법사항이 확인될 경우 매도인이 전부 책임진다라는 문구른 기재하는 것도 방법입니다참고하시기 바랍니다

김희영 · Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건축물에 대한 세부적인 정보를 확인하시려면 정부24에서 건축물대장을 열람해 보시면 알 수 있습니다. 지하층이 관리가 좀 안되더라도 철근콘크리트 구조물인 경우 쉽게 무너지지는 않습니다만, 단열에는 좋지 않는 상황이 될 수 있습니다.

김도균 · Answer

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1층 집 아래 지하층이 등기부등본에 나타나지 않아 많이 걱정되실 것 같습니다. 보통 등기부등본에 지하층이 표시되지 않는 이유는, 그 공간이 정식 주거용 건물로 허가받지 않은 공용 대피소나 지하실, 혹은 무허가 공간일 가능성이 높기 때문입니다. 등기에 등재되지 않은 공간의 경우 관리 주체가 불분명해 누수나 결로가 방치될 수 있고, 이런 부분이 건물 전체의 노후를 빠르게 만드는 원인이 되기도 합니다.특히 말씀하신 것처럼 지하층에 곰팡이가 심하게 피고 관리도 제대로 되지 않는다면, 1층에도 영향을 줄 수 있습니다. 땅에서 올라오는 습기가 제대로 막히지 않으면 1층 바닥 단열이 약해지고 곰팡이 역시 쉽게 번질 수 있죠. 구조적 안전성에 관한 문제는 전문가 진단이 필요하겠지만, 관리가 손길이 닿지 않은 지하 공간이 있다는 것만으로도 위생이나 자산 가치 측면에서 큰 부담이 될 수 있습니다.계약 전에 해당 지하실이 어떤 용도로 쓰이고 있는지, 그리고 관리 책임이 누구에게 있는지 꼭 확인해보시고 신중하게 결정하시는 것을 추천드립니다.

최현지 · Answer

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.등기부에 없는 지하층은 건축물대장 사람이 살 수 없는 공용 창고나 보일러실을 불법 개조했을 가능성이 매우 높습니다. 건물이 당장 무너지지는 않지만 지하층 방치로 인한 습기와 곰팡이가 1층 바닥으로 올라와 집의 노후화를 앞당길 수 있습니다. 비어 있는 지하의 배관 동파나 누수를 방치하면 건물 기초가 약해지고 악취가 발생할 수 있습니다. 건축물대장을 발급받아 지하층의 진짜 용도가 무엇인지 위반건축물 딱지가 붙어있는지 확인해 보세요. 정리하자면 등기 없는 지하층은 불법 공간일 확률이 높고 관리 부실로 인해 1층 집의 결로,누수 피해가 우려됩니다.

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.등기부에 지하층이 뜨지 않는 건 지하 공간이 별도 소유 등기 대상이 아니거나 공용 부분으로 등록되지 않은 흔한 현상입니다.지하가 장기 방치 돼 곰팡이 및 짐이 쌓인 상태라면 위생, 난방 손실은 있지만 빌라 구조상 바로 무너질 위험은 낮다고 판단됩니다.감사합니다.