1가구 2주택 양도세 문의드립니다

Question

규제지역(청주 오창)의 이파트 매도 후 동일 지역 아파트 매입을 하였습니다. 기존 부산에 공시 1억 미만 이파트를 보유하고 있어서 이번 매도/매입에따른 양도세 기분이 어떻게 되는지 궁금합니다

혹시 부산의 주택을 부모님께 증여시 금번 매도/매입을 1주택으로 인정받을 수 있나요??

문용현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

수도권/광역시/세종시의 주택은 공시가격과 관계 없이 모두 중과대상 주택수에 포함됩니다. 따라서 중과대상 2주택자에 해당하여 조정지역 주택을 양도할 경우, 기본세율+20%로 양도소득세가 중과가 되며 장기보유특별공제도 적용받을 수 없습니다.

부산 주택을 부모님께 증여할 경우, 별도세대라는 가정하에 1세대 1주택자에 해당합니다. 부산 주택 증여후 최종 1주택만 남은 시점에서 2년 이상을 보유해야1세대 1주택 양도세 비과세를 적용이 가능합니다. 당연히 전입일~전출일까지 2년 이상 거주도 하셔야 하는 것입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

윤국녕 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 윤국녕 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 1주택으로 인정받을 수 있느냐는 의미가 '부산의 주택을 증여하면 금번 매도나 이번에 매입한 주택을 매도시 1세대 2주택에 따른 중과세를 적용받지 않을 수 있는가' 라는 말씀이면, 1세대 2주택 중과세 판단시 2주택을 판단하는 주택수에 기준시가 1억원 미만의 주택은 포함하지 않기 때문에, 부모님께 주택을 증여하지 않아도 금번 주택을 매도 시 중과세가 적용되지 않습니다.

2. 1주택으로 인정받을 수 있느냐는 의미가 매입1주택 비과세를 적용받을 수 있느냐는 의미시면은 증여일부터 1주택을 보유/거주기간을 기산하기 때문에 증여일부터 2 년이상 보유 및 거주요건을 갖추셔야 비과세를 적용받을 수 있습니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

저가주택에 대한 양도소득세는 꽤나 복잡한데, 물론 1세대 2주택인 경우 적가주택은 양도소득세 중과배제에 해당하여 일반세율로 양도가 가능하시지만, 중과배제라고 하여 다른 주택의 양도소득세 중과를 판단할 때 주택 수에서 제외된다는 의미는 아닙니다. 즉, 저가주택을 양도할 때 양도소득세는 중과되지 않지만 다른 주택의 양도소득세 중과를 판단할 때에는 주택 수에 포함된다는 것입니다.

따라서 조정지역에 있는 저가주택 1채를 포함하여 2주택자이신 경우, 조정대상지역 내 다주택자이므로 중과대상이시지만 부산의 저가주택을 먼저 팔면 양도소득세가 중과되지 않고 일반세율이 적용됩니다. 반대로 저가주택이 아닌 다른 조정대상지역의 주택을 먼저 양도할 경우에는 2주택자로 보아 20%의 중과세율이 적용됩니다.

양도 전에 주택을 증여하셨더라면 주택 수에서 배제가 되긴 하지만 1주택자가 되셨더라도 1세대 1주택자 비과세를 받으시려면 최종적으로 1주택이 된 시점으로부터 2년 이상 보유하시면서 2년 이상 실거주하셔야 비과세가 가능합니다.