법률
당해세 관련 질문입니다! (다가구 주택 관련)
제 친구가 2018년도 다가구 주택을 6천만원 전세에 계약을 하고 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다.
이때 2020년은 묵시적 갱신, 2022년에는 집주인이 4천만원 증액을 요구하여 2022년에 재계약을 했습니다.
총 1억원의 전세금이 들어있는 상태입니다.
이때 무슨 일인지 집주인이 잔금치르기 한참 전 부터 2000만원만 먼저 주면 안되냐고 독촉했다고 합니다.
현재 상황을 알려드리겠습니다.
1. 어제 발급받은 등기부등본에 압류 2건 발견. (1) 세무소 (2) 건강보험공단 : 압류시점 -> 2024년
건물의 2층은 근린생활시설 (상업용)으로 신고 되어있으나 총 3개 호실로 불법용도 변경하여 세입자를 받은 상태
2. 집주인은 2019년 아버지에게 이 건물을 통째로 증여받았고, 현재 이 건물의 공시가격은 8억원 정도 됩니다.
3. 제 친구는 2018년 6000만원에 대해서는 1순위지만, 2022년 증액 재계약에 대해서는 6순위 정도 됩니다.
4. 집주인은 현재 타지역 아파트에 살다가 현재의 건물로 2026년에 전입이 되었습니다.
그런데 2026년 비슷한 시기, 계속 같은 아파트에 살던 2살차이의 같은 성씨 (아마도 형제로 추정)가,
아파트의 소유권자가 되었습니다.
5. 이 집주인은 현재 그 다가구 건물 1층에서 식당을 운영중이나, 다른 곳에 식당을 체인점으로 확장했다가 실패하여
다시 그 본점 한개만 운영중이라고 합니다. (참고로 2019년 말~2023년은 코로나로 아주 극심히 힘들었던 시기)
질문입니다.
1) 먼저, 확정일자는 2018년도에 받은 6천만원분과, 2022년도 4천만원 증액한 재계약은 또 다른 권리로 봐야하나요?
즉, 2018년도 확정일자 6천만원은 1순위가 되지만, 2022년 4천만원에 대한 확정일자는 2018년~2024년 확정일자를 받은 다른 세입자들보다 후순위인가요?
2) 당해세 개정 전에는 세금이 확정일자보다 늦은 시점에 체납이 되었어도 세금부터 징수해가는 법이었는데,
이제는 임차인이 먼저 순서라면 임차인에게 선순위가 있는걸로 바뀐것으로 알고있습니다.
이때 만약 집주인이 2019년도~2022년도 (친구의 재계약 이전) 사이에 세금을 체납했다면,
세금을 체납한 기일이 제 친구의 재계약 시점보다 빠르므로, 건물이 경매에 넘어갔을 때 2019~2022년 사이의
체납된 세금이 선순위인가요?
3) 집주인이 2019년도 건물 증여를 받으면서 증여세를 안냈을 가능성이 큰가요?
4) 집주인이 2019년부터 재산세, 종부세 등 당해세에 해당하는 세금을 체납했을 가능성이 큰가요?
5) 친구의 보증금 1억은 모두 지킬 수 있을까요? 아니면 어느정도 손실을 볼까요?
6) 이 건물이 경매로 넘어가면 대략 어느정도에 팔릴까요? (개인적 주관적 생각 부탁드립니다)
답변주시면 감사드리겠습니다!
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