상가 누수 임대차 계약 해지 관련 질문입니다

Question

상가에서 발생한 누수관련하여 궁금한점이 있습니다.일단 매우 노화된 건물에 해당하며,글쓴이 본인의 상가는 1층이라는 점을 명시하면서 상황에 관한 질문하겠습니다.먼저 상가를 들이기 전에 2층 공용 화장실 배수관련 시설에서 매장쪽에 누수가 발생하였었던 점이 있어서, 이에 관해 임대인이 방수처리를 완벽히 마치고 책임을 계약서에 명시해놓긴 했습니다.(2층 공용화장실은 현재 잠가놓아 사용불가하고, 관리비는 따박따박 받아가는 중입니다. 이 경우 관리비를 받을 명목이 있는지도 궁금합니다.)그런데 최근 누수관련하여 세번의 사건이 있었습니다.첫번째는 원인 모를 똑똑똑 떨어지는 물이었습니다.이는 운영에 큰 무리가 없어서 넘어갔습니다.두번째는 2층 인테리어 공사 중에 발생한 누수였습니다.모든 책임은 인테리어 사장이 물겠다는 결론이 났지만,여기서도 저는 궁금한 점이 있습니다.상수도가 터졌다고해서 계단으로 물이 세는 것은 이해가 가지만, 건물의 벽으로 나눠진 저희 매장안의 천정에서 폭포수처럼 물이 떨어진 게 이해가 안갑니다.세번째 사건입니다. 두번째 사건보다는 적었지만 물이주르륵 떨어졌습니다. 동시에 바닥 타일 사이에서 물이 세어 나오고있습니다. 합판위쪽과 기본 건물 골조 사이를 보니 아직도 건물안에서는 물이 똑똑 세고 있었죠.임대인 말로는 2층에서 손을 씻었는데 내려가야할 물이 내려가지 못하고 하수도가 얼어서 역류하는 바람에 저희 매장에 누수가 생겼다고 했는데, 구조적으로나 이성적으로도 정말 하나도 이해가 안갑니다.방수 처리가 되었는데도 불구하고 건물 벽을 타고 매장에 물이 쏟아진다는 것 자체가 말이죠..이에 관해 손해배상청구 및 계약 해지 관련하여 정보 주시면 감사하겠습니다.

이상엽 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있습니다. 이를 수선의무라고 하며, 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 않으면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용수익할 수 없는 상태로 될 것이라면 임대인은 그 수선의물 부담하며, 자신에게 귀책사유가 없는 경우에도 마찬가지입니다 (민법 제623조) .따라서, 임대인이 방수처리를 완벽히 마쳤다고 계약서에 명시했음에도 불구하고 누수가 발생했다면, 임대인은 수선의무를 이행하지 않은 것으로 볼 수 있습니다. 또한, 누수로 인해 임차인이 상가를 정상적으로 운영할 수 없는 상태라면, 임차인은 임대차 계약을 해제할 수 있습니다. 이 경우, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환하고, 누수로 인한 손해를 배상할 책임이 있습니다.그러나, 임대차 계약을 해제하려면 임차인이 임대차의 목적 달성이 어려울 정도에 이르렀다는 것을 입증해야 합니다. 즉, 누수로 임대차 계약의 목적을 달성할 수 없다는 것을 증명해야 합니다. 이를 위해, 누수의 정도와 범위, 임차인의 업종과 운영상황, 임대인의 수선의무 이행 여부 등을 객관적으로 증거로 제시해야 합니다. 예를 들어, 누수가 발생한 사진이나 동영상, 누수로 인한 손해물품의 목록이나 영수증, 누수로 인한 매출 감소의 증거, 임대인에게 수선을 요청한 내용증명이나 통화 녹음 등을 제출할 수 있습니다.또한, 임대차 계약을 해제하기 전에 임대인에게 수선을 최고하고, 그에도 불구하고 임대인이 수선을 하지 않거나 불가능하다면, 임대인에게 계약 해지의 의사를 통지해야 합니다. 이를 위해, 임대인에게 내용증명을 발송하거나, 전자우편이나 문자메시지 등을 통해 계약 해지의 의사를 명확하게 밝힐 수 있습니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 임대차 계약기간 중 누수 등이 발생된다면 임차인은 임대인에게 수리를 요구할 수가 있습니다. 이러한 요구가 있음에도 불구하고 누수가 계속발생하여 임차목적 달성에 극히 제한을 받는 경우 계약해지 및 발생한 손해에 대해서 배상청구 가능합니다.