경매 재개발 지위 승계 가능여부가 궁금합니다

Question

서울 동작구(신탁 방식 재개발) 경매 물건 관련해서 궁금한 점이 있습니다.

현재 동작구 다세대 주택을 경매로 낙찰받는 것을 검토 중입니다.

매각물건명세서에는 조합원(토지등소유자) 지위 승계 여부에 대한 명시가 없고,
감정평가서에도 “법적 지위 및 승계 여부에 따라 가격 변동 가능”이라는 일반적인 문구만 기재되어 있는 상황입니다.

또한 신탁사에 문의해도 “확답이 어렵다”는 답변을 받은 상태입니다.

이와 관련하여 궁금한 점은 아래와 같습니다.

• 신탁 방식 재개발에서 경매 낙찰자의 토지등소유자 지위 승계 여부는
  일반적으로 어떤 기준으로 판단되나요?

• 현재처럼 사업시행인가 전/초기 단계에서
  경매 취득자가 추후 권리자로 인정받지 못하는 사례도 실제로 있는지 궁금합니다.

• 권리산정기준일이 “사용승인일 기준”으로 완화된 경우에도
  경매 취득자에 대한 별도의 제한이 적용될 수 있는지요?

• 최종적으로 입주권(권리 인정)은
  사업시행자인 신탁사가 판단하는 것인지,
  아니면 관리처분인가 등 행정 절차에서 확정되는 것인지 궁금합니다.

유사 사례나 실무 경험 있으신 분들의 의견 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

경매라고 특별히 보호되지 않습니다

권리산정기준일이 절대 기준이며 신탁 방식은 오히려 더 불확실합니다

최종 입주권은 관리처분인가 때 확정되므로

지금 케이스는 입주권 못 받을 가능성이 열려있는 물건입니다

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

해당 지역 재개발 조합원 물건일 경우 우선 권리산정일 기준 전인지 후인지를 살펴볼 필요가 있습니다.

또한 투기과열지구등 규제지역 여부에 따라 관리처분인가 이후 조합원 지위가 제한 될 수 있는 부분도 함께 분석을 해보셔야 합니다. 다만 5년 거주 및 10년 보유 등의 예외 등에 해당되는지도 살펴보셔야 합니다.

아닌 경우 현금청산대상자가 될 수 있으므로 해당 물건에 대한 현지 부동산 및 조합등을 통해서 조합원 지위 여부에 대해서 많이 알아보시고 입찰에 참여 해야 될 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 3

일반적으로 경매로 취득한 경우에도 권리산정기준일 이전에 소유권을 확보했다면 토지등소유자 지위를 승계할 수 있습니다. 다만 신탁 방식 재개발에서는 조합이 아닌 신탁사가 사업시행자이므로, 신탁사가 권리자 명부를 작성할 때 경매 취득자를 포함할지 여부가 쟁점이 됩니다. 사업시행인가 전·초기 단계에서는 경매 취득자가 권리자로 인정받지 못하는 사례가 실제로 존재합니다. 이유는 권리산정기준일 이전에 소유권을 취득했더라도, 신탁사가 권리자 명부에 포함시키지 않거나 행정청이 관리처분인가 과정에서 권리자로 확정하지 않는 경우가 있기 때문입니다. 신탁사가 권리자 명부를 작성하더라도, 행정청(구청 등)이 관리처분인가를 통해 권리자를 확정하는 과정에서 최종 판단이 내려집니다. 따라서 신탁사의 답변이 “확답이 어렵다”는 것은, 결국 행정청의 인가 절차에서 확정된다는 점을 반영한 것입니다

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

1. 도시 및 주거환경정비법 에서는 경매, 공매로 취득한 사람도 원칙적으로 조합원 지위 승계가 가능합니다.

다만 투기과열지구 등에서는 일반 매매로 취득한 지위승계는 막고 경매, 공매는 예외적으로 허용하는 규정이 있습니다.

투기과열지구 내라도 국가, 지자체, 금융기관 채무불이행 때문에 나온 경매라면 낙찰자가 조합원 지위 승계 가능합니다.

2. 신탁방식으라고 해서 별도의 다른 법 체계가 적용되는 것은 아니고 지위 승계 기준도 기본적으로 도시정비법을 따릅니다.

신탁사, 지자체가 권리산정기준일 이후 매수자에 대해서는 권리를 제한하려는 경향이 있고 그래서 신탁사가 확답이 어렵다는 답을 준은 것입니다.

3. 권리산정기준일 이후에 새로 취득한 사람은 입주권이 아닌 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 또한 정비구역지정 고시문 조례, 지침에서 권리산정기준일 이후 매수자는 분양권 제한을 명시한 경우 위 경우 애초에 입주권 자격이 없는 사람의 물건을 사는 경우 위 사례 등으로 경매로 취득했더라도 입주권을 못 받을 수도 있습니다.

4. 실무상 신탁사가 1차 판단을 하지만 법적으로 최종 확정은 관리처분인가(행정절차)에서 결정됩니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

동작구는 현재 투기과열지구가 아니므로 관리처분계획인가 전까지 경매 낙찰을 통한 지위 승계가 법적으로 자유롭습니다. 신탁사 주도 사업이라도 법적 기준은 동일하며 낙찰 시 토지등소유자로서의 권리가 함께 승계됩니다. 주의해야할 점은 전 소유자가 해당 구역 내 여러 채를 보유했다면 낙찰받더라도 단독 입주권이 아닌 공동 입주권만 나올 위험이 있습니다. 권리산정기준일 이후 신축되거나 세대 분할된 물건은 낙찰받아도 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 신탁사는 명부 관리만 할뿐 최종 입주권 부여는 관할 구청이 행정 절차를 통해 판단합니다. 관리처분계획인가 단계에서 최종 분양대상자 명단에 등재되어야 권리가 확정됩니다. 정리하자면 동작구청 정비사업과에 해당 지번의 전 소유자 다물권 여부 및 현금청산 대상 여부를 반드시 유선으로 확인하시고 감정평가서의 지위 승계 변동 가능 문구는 통상적인 경고일 뿐 위 리스크만 없다면 승계에 지장이 없습니다. 동작구는 전매 제한이 없으므로 지분쪼개기나 다물권자 매물만 아니라면 승계가 가능합니다.