일반임대(오피)사업자 폐업후 거주시 비과세?

Question

현재 투과지역1주택 실거주3년째 이고,

투과지역 오피스텔 분양권을 가지고있습니다.

주택수때문에 오피스텔을 일반임대사업자로 등록할 예정입니다.

오피스텔을 일임사로 세를주면서 거주주택은 비과세로 매도예정이고

오피스텔이 공실이되면 일임사를 폐업하고 부가세 반납하고 실거주 할예정입니다.

1.이때 일임사 폐업하고 2년실거주(전입신고예정)하면 일반주택처럼 비과세 가능할까요?

2.일임사 폐업하고나면 일반인(사업자아닌)에게 보통 주택처럼 매도할수있나요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 송용현 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1.이때 일임사 폐업하고 2년실거주(전입신고예정)하면 일반주택처럼 비과세 가능할까요?

가능합니다. 다만 전입하여 실제로 거주하셔야 합니다.

2.일임사 폐업하고나면 일반인(사업자아닌)에게 보통 주택처럼 매도할수있나요?

가능합니다.

주택으로 임대시 면세전용으로 환급받은 부가세 토해내셔야합니다. 또는, 사업자아닌자에게 매도시 부가가치세 거래징수 하여야합니다.

-주거용 오피스텔이라면 사업자와 임대차계약하시고 사업용으로 사용된 것이 명백하여야 합니다. 양도소득세 비과세 추징시 세액이 많을 것으로 예상됩니다. 증빙서류 철저하게 갖추시어 추후 소명요청에 대비하시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 1세대 1주택 비과세요건을 충족한 주거용 오피스텔은 비과세가능하십니다.

2. 어차피 폐업하시면 그로 인해 감면받았던 세액 등은 추징될 것이므로 그러한 추징 이후 양도하시는 것은 문제없습니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 가능합니다.

다만, 오피스텔을 일반사업자로 등록하더라도 임차인이 사무용이 아닌 거주용으로 사용한다면 주택에 해당하여 2주택자에 해당합니다. 이처럼 임대사업자를 등록한 오피스텔 보유한 상태에서 거주주택을 양도할 경우 본인은 1주택 양도세 비과세 신고를 하더라도, 세무서에서 사실관계를 파악하여 2주택으로 보아 양도세를 과세할 수 있는 것입니다. 양도소득세에서는 공부상 용도와 관계 없이 실제로 거주하는 오피스텔은 주택으로 봅니다.

2. 가능합니다. 다만, 양도하시는 부동산이 양도세 과세 대상이라면 양도소득세를 신고 및 납부하셔야 합니다. 참고로 오피스텔을 취득하고 일반임대사업자 등록 후, 공제받은 부가가치세가 있다면 10년 이내 폐업시 공제받은 부가가치세를 감가율에 따라 일부 납부해야 하는 것입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.