양도소득세 직접 계산해봤는데.,. 검토부탁드리겠습니다.

Question

안녕하세요

어머니께서 하기 2개와 같이 주택을 보유하고 계십니다.

각각 매도할경우

양도세가 각각 얼마나 나올까요? 제가 계산해봤는데... 한번 검토 부탁드리겠습니다

1.

서울시 면목동 단독주택

1988년 10월 경 3500만원에 매입

[ 어머니는 서울 다른동네에 거주중, 이후 1990년 12월에 천안으로 내려가서 현재까지 천안시 거주]

현재까지 실거주한적 없음 ,

현재 시가 4억

2.

화성시 장전리 토지(대지) 와 , 그 위의 주택

토지 : 180평 - 2003년 11월 11일 증여받음

[증여당시 공시지가 : 89,250,000 ]

그 토지 위의 주택 : 2020년 08월 매입 [매입가 15,000,000 원]

현재 시가 건물 토지 도합 4억 5000만원 [실거주 한적 없음]

ANS) 제가 계산한게 하기와 같은데.. 맞을까요?

1. 서울 단독주택 매도시 양도세

매입가: 3,500만 원

매도가: 4억 원

장기보유특별공제: 30% (실거주 없음)

양도세: 약 73,548,000원

2. 화성 장전리 대지 + 주택 매도시 양도세

대지 증여가액: 8,925만 원 (2003년 기준 공시지가)

건물 취득가: 1,500만 원 (2020년)

매도가: 4억 5,000만 원

장기보유특별공제: 토지에만 40% 가정

양도세: 약 62,669,000원

+어차피 비과세라 무엇을 먼저 매도하든 크게 상관없음

Answer 1

안녕하세요. 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.

세법상 1세대가 2주택을 보유하다가 양도하는 경우 소득세법상

일시적 2주택 비고세특례 적용이 되지 않는 경우 어느 주택을 먼저

양도하더라도 양도소득세 과세대상이 됩니다.

참고로 소득세법상 일시적 2주택 비과세특례 적용 규정을 다음과

같이 알려드립니다.

1) 종전주택을 취득한 지 1년이 경과된 이후에 새로운 주택을 취듹

해야 하며,

2) 새로운 주택을 취득한 이후 3년 이내에 종전주택을 양도해야 하며,

3) 종전주택이 소득세법상 1세대 1주택 비과세요건(2년 이상 보유 +

2017.08.03. 이후 조정대상지역 내 주택을 취득한 경우 2년 이상

거주)을 충족해야 하며,

4) 종전주택의 양도가액 12억원 이하의 양도차익에 해당되어야 합니다.

따라서 2주택자가 상기의 요건츨 충족하지 못한 경우 어느 주택을

먼저 양도하더라도 양도소득세 과세대상이 되는 것입니다.

양도소득세 관련 서류 징구하여 세무사 님에게 보다 자세한 세무자문을

받아 보시기 바랍니다.

답변이 도움이 되기를 바랍니다.