재개발 신탁 조합 신청서를 받고 있습니다.

Question

장문인점 죄송합니다.

상계5동 4400여 세대인데 이제 조합인가계5동 4400여 세대인데

신속통합기획으로 진행되는곳인데

기존 조합에 가입이 된 상태인데 어차피 이거는 조합을 만들기 위한 과정이고

이후 신탁이든 조합이든 75%를 넘어야 한다는거 까진 알겠습니다.

지금 이것때문에 동네에서 신탁이든 조합이든 가입하라고 시작할거 같은데

예전 조합이 만들어질때 신청서는 넣어둔 상태입니다.

하지만 신탁측에서 어차피 손해볼 거 없으니 토지신탁 쪽에 넣어서 양쪽 다 넣어놓는다고

문제가 없다고하는데 검색해보니 한 부동산 소유주가 조합 신탁 둘다 넣으면 안된다고 하더라구요

정리하자면

1.신탁 조합 둘다 넣어도 문제는 안생기나요?

재개발이 들어가서 좋아하는 분들도 있지만 분담금의 부담문제로 분명이 문제가 생길거 같은데

당연히 분담금을 내지 못한다면 현금 청산을 당할거라 생각합니다.

다만 지금 재개발 구역이 대부분 노년층 어르신들이 굉장히 많이 거주하는곳입니다.

가장 작은 16평?이 정확하진 않습니다만 분담금이 대략 5억에 책정되있는데

이걸 부담할만한 가구수가 얼마나 될 지...대부분 서민이나 기초수급자분들이 많은걸로 아는데

과연 이게 신속하게 진행이 될 지 의문입니다.

당장 저희 부모님만해도 근처에 백병원 부터 마트 동네 병원 교통까지 인프라가 좋다보니

굳이 재개발을 해야하냐는 의견이시거든요..

2.전문가 분들이 보셨을때 이쪽 구역이 진행이 빨리 될 거라고 보시나요?

승인 떨어지기 전까지는 조합에서만 움직이는 느낌인데 승인 이후 적극적으로 토지신탁쪽에서

설명회도 하고 문자도 보내고 방문까지 공격적으로 오가더라구요.

물론 집 값이 오르는건 좋은데 평생 여기에 사셨던 부모님이 연고를 버리고 이사를 가야한다는

부담과 자기가 살아있는 동안 만큼은 계시고 싶어하시는 마음이 크다보니..

젊으셨다면 투자의 개념으로 바라보셨겠지만 노년이시다보니 큰 변화를 두려워하시는것도 있는거 같습니다.

아직 재개발 들어갈려면 먼 미래다보니 부모님이 걱정되는 마음에 재개발이 최대한 늦게됐으면 하는 바램으로

질문드려봅니다.

다들 재개발되는데 좋은거 아니냐고하는데 꼭 재개발이 모두에게 좋은거 아닌 느낌입니다.

서울에서 아파트가 아닌이상 이정도의 인프라에 빌라에서 내집으로 사는것도 쉽지 않다보니

이제 이사를 가더라도 수도권으로 가야하나 싶더라구요.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

재개발의 가장 큰 장점은 도시가 재건이 되고 노후화 된 인프라를 전부 새것으로 새단장하는 느낌과 또한 기존 재산에 프리미엄이 형성이 되어 자산가치가 올라가는 장점이 있는 반면 단점으로 나이드신 어르신들의 경우 추가분담금등의 문제로 사실 터전에서 쫓겨나는 꼴로 보일 수 있고 또한 다른 지역 또한 부동산 가격이 다 높게 측정이 되다 보니 보상 받아도 특별하게 갈 곳이 없을 경우가 단점이라 볼 수 있습니다. 해당 지역 조합원들의 동의율에 따라서 사업은 움직이겠지만 추가분담금이나 잔금대출에 여력이 없을 경우 향후 현금청산보다는 조합원이 되어서 기존부동산 감정평가 + 조합원프리미엄을 해서 다른 이에게 입주권 전매를 하는 것이 수익적인 측면에서는 좀 더 나을 수 있으니 단계별로 잘 검토를 하시길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,조합방식과 신탁방식은 재개발 주체를 정하기 위한 경쟁 관계입니다

주체가 되기 위해서는 토지 등 소유자의 75% 동의율이 필요합니다

한 명이 양쪽에 모두 동의서를 제출하면 중복 동의로 간주되어 양쪽 모두 무효 처리될 수 있습니다

법적으로는 중복 동의 시, 어느 쪽도 유효하지 않다는 판례도 있습니다

이 경우, 본인의 의도와 상관없이 비동의자로 간주될 수 있습니다

특히 나중에 조합이 주체가 되었을 때, 넌 신탁에도 동의했으니 조합 동의는 무효다라는 문제가 발생할 수 있습니다

현재 조합에 동의서를 이미 제출하셨다면 신탁 동의서는 제출하지 마세요

,행정절차는 빠를 수 있지만, 실제 착공까지는 지역 여건과 주민 의견이 좌우합니다

,만약 분담금이 현실적으로 너무 버겁다면, 현금청산 대비책이나 임대아파트 신청, 전세 이주 지원 정책 등을 알아보셔야 합니다

이사와 생활의 큰 변화가 부담된다면, 재개발을 늦추거나, 반대 입장을 명확히 하는 것도 전략입니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 법적으로 한 부동산에 대해 조합과 신탁 둘 다 중복 가입하는 것은 허용되지 않습니다. 한 쪽을 선택해야 합니다.

   조합과 신탁은 유사한 목적을 가지고 있지만 권리와 의무가 다르므로 한 쪽을 선택해야 합니다.

   하지만 일부 사례에서는 구역 내 권리관계 복잡성 및 사업 진행 편의를 위해 관련 기관과 협의 후 일정 범위 내 이중 가입이 허용되기는 하나 이는 매우 예외적이며 법적 분쟁 가능성이 큽니다.

2. 상계5동 재개발은 4,400여 세대 대규모 사업으로 분담금 산정이 크게 부담스러운 수준이라는 점은 사업 추진에 큰 리스크입니다.

   주민 다수가 고령층이고 소득이 낮은 분들이 많으면 분담금 지급 능력이 떨어져 현금 청산 우려와 이주 문제, 반발이 발생할 수 있습니다. 이 점은 사업 추진 속도를 지연시키는 주요 요인으로 정부와 조합은 장기 분할 납부, 지원금, 공공임대 주택 제공 등의 보완책 마련을 검토 중이라 합니다.

본격적인 착공 및 입주는 2030년대 초반으로 예상되어 실질적으로 입주까지는 시간이 많이 소요될 것으로 생각합니다.

감사합니다.