A가 저랑 소유부동산에 대해 매매계약을 체결했을때?
A가 저랑 소유부동산에 대해 매매계약을 체결하고 매매대금을 수령하였습니다, 그런데 그 사실을 아는 B에게 다시 매도하고 소유권이전등기까지 마쳤는데 A와 B 사이의 매매계약을 무효로 하는 소송을 걸 수 있나요?
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.소위 "부동산 이중매매"사안입니다. 많은 쟁점들이 있습니다.
편의상 매도인인 A와 질문자의 부동산 매매를 "1매매", A와 B 사이의 매매를 "2매매"라 하겠습니다.
우선 형사책임에 대해서는 최근 전원합의체 판결이 있습니다.
대법원 2018. 5. 17., 선고, 2017도4027, 전원합의체 판결
【판시사항】
[1] 부동산 매매계약에서 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 경우, 그때부터 매도인은 배임죄에서 말하는 ‘타인의 사무를 처리하는 자’에 해당하는지 여부(적극) 및
그러한 지위에 있는 매도인이 매수인에게 계약 내용에 따라 부동산의 소유권을 이전해 주기 전에 그 부동산을 제3자에게 처분하고 제3자 앞으로 그 처분에 따른 등기를 마쳐 준 경우, 배임죄가 성립하는지 여부(적극)
[2] 부동산 매도인인 피고인이 매수인 甲 등과 매매계약을 체결하고 甲 등으로부터 계약금과 중도금을 지급받은 후 매매목적물인 부동산을 제3자 乙 등에게 이중으로 매도하고 소유권이전등기를 마쳐 주어 구 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 위반(배임)으로 기소된 사안에서, 제반 사정을 종합하면 피고인의 행위는 甲 등과의 신임관계를 저버리는 임무위배행위로서 배임죄가 성립하고, 피고인에게 배임의 범의와 불법이득의사가 인정됨에도, 이와 달리 보아 공소사실을 무죄로 판단한 원심판결에 배임죄에서 ‘타인의 사무를 처리하는 자’, 범의 등에 관한 법리오해의 위법이 있다고 한 사례
따라서 제1매매에 대해 질문자께서 계약금과 중도금까지 받은 상황에서 제2매매가 이루어지고 등기가 완료되었다면 매도인(부동산 소유자)에게는 배임죄가 성립합니다.
그 다음 민사적 책임에 대해 살펴보겠습니다.
원칙적으로 제2매매는 유효합니다. 다만 B가 매도인의 배임행위에 적극 가담(제1매매 사실을 알면서 제2 양도행위를 요청하거나 유도하여 계약에 이르게 하는 정도에 이르러야 합니다(대법원 2002. 9. 6. 선고 2000다41820) 따라서 단순히 제1매매가 있었다는 사정을 안 것만으로는 부족합니다)하였다면 제2매매가 민법 제103조를 위반하여 무효라고 할 수 있습니다.
대법원 1981. 1. 13., 선고, 80다1034, 판결
【판결요지】
매수인이 그 목적부동산을 매도인이 이미 제3자에게 매각한 사실을 알면서도 매수하였다고 하더라도 그것만으로는 그 매매계약을 반사회적 법률행위라고 단정할 수없다.
【이 유】
원고의 상고이유를 판단한다.
원심은 판결이유에서 전북 정주읍 시기리193의 5 대 116평과 같은리 193의 1 답 359평 및 그 인접토지는 원래 소외 장춘만의 소유로서 피고가1956. 9. 24 위 장춘만으로 부터 위 193의 1답 359평 중 106평을 특정 매수하고 그 무렵 동 지상에 가옥을 건축하여 현재까지 점유하여 왔는데 원고는 본건 계쟁토지를 위 장춘만이 이미 피고에게 매도한 사실을 잘알면서도 동 소외인의 배임행위에 적극 가담하였거나 또는 동인에게 위 토지의 이중매매를 권유하여 본건 계쟁토지를 매수한 것이니 원고의 위 토지매수는 사회질서에 반하는 것으로서 무효의 행위라 할 것이므로 이를 원인으로 하여 필하여진 원고 명의의 본건 계쟁토지에 관한 소유권이전등기도 원인무효의 등기이므로 원고의 본소청구는 이유없다는 취지로 판시하였다. 그러나 부동산에 대한 물권변동의 효력은 등기를 요한다는 제도의 입법정신에 비추어 보거나 자기의 권리를 보호하고 그 피해를 가급적 방지하려는 심정은 거래상의 인지상례라는 점을 감안하면 원고의 본건 매매계약이 사회질서에 반하는 반사회적 법률행위로서 무효라고 인정하려면 충분하고 명백한 이유가 있어야 한다고 함이 당원의 판례이고( 1976. 4.27 선고 75다1783 판결 참조) 또 부동산 매수인이 그 매도인이 이미 다른 사람에게 그 부동산을 매도한 사실을 알고 이 부동산을 매수하였다 하여 곧 그 매매계약이 민법 제103조에 해당하는 반사회질서의 행위라고 할 수 없다함도 당원판례의 견해 ( 1967.12.5 선고 66다2451,2452 판결 참조)로서 원심이 인정한 사실을 기록에 의하여 살펴보면 본건 계쟁토지를 피고가 매수하였음을 알고서도 원고가 매매계약을 맺었다는 사실을 인정할 수 있으나 위와 같은 사실을 전제로 하더라도 원고와 소외 장춘만 사이의 본건 계쟁토지에 관한 매매를 반사회적 법률행위라고 단정할 수는 없다 할 것인데도 원심이 원고의 위와 같은 이중매매사실을 민법 제103조에 의하여 그 효력을 부인한 조치는 위 제103조 규정의 반사회질서의 법률행위의 법리를 오해하고 채증법칙을 위배함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 하겠으니 본건 상고는 이유있다.
대법원 2002. 9. 6., 선고, 2000다41820, 판결
【판결요지】
이미 매도된 부동산에 관하여 체결한 근저당권설정계약이 반사회적 법률행위로 무효가 되기 위하여는 매도인의 배임행위와 근저당권자가 매도인의 배임행위에 적극 가담한 행위로 이루어진 것으로서 그 적극 가담하는 행위는 근저당권자가 다른 사람에게 그 목적물이 매도된 것을 알고도 근저당권설정을 요청하거나 유도하여 계약에 이르는 정도가 되어야 한다고 할 것이고, 특히 아파트를 분양한 자가 부도위기에 직면하여 도피하기 직전 일부 채권자들에게 아파트 부지를 일거에 담보로 제공한 사안에 관하여 근저당권자가 매도인의 배임행위에 적극 가담하였는지의 여부를 판단함에 있어서는 근저당권자가 목적 부동산이 이미 피분양자들에게 분양된 사실을 알면서도 그와 같은 근저당권을 설정하게 된 목적, 매도인과 근저당권자 사이에 근저당권설정 전에도 금전대차관계가 있었는지의 여부와 담보제공 여부 및 만일 담보 없이 금전거래를 하여왔다면 그 경위와 이유, 매도인과 근저당권자 사이의 관계, 이러한 배임행위의 사회적 파장과 피분양자들에 대한 예상되는 피해규모에 관하여 매도인 및 근저당권자가 취한 태도 등을 더 나아가 심리하여야 한다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.그렇습니다. 위의 경우 질문자는 A와 B간의 매매계약을 무효로하고, 해당 소유권 이전등기 청구의 소를 할 수 있습니다.
확립된 대법원 판례는 위와 같은 부동산 이중매매의 경우, A의 이중매매자체는 불법이 아니지만, 제2매수인인 B가 매도인 A의 배임행위에 적극 가담한 경우 그것은 반사회질서 법률행위(민법 제103조)로 보아 무효 보고 있습니다. 즉, 위의 사례에서 A와 B의 계약은 원칙적으로는 무효가 아니지만, 질문자와 A간의 계약이 있음을 B가 다 알면서도 A를 적극적으로 꼬여서 질문자와의 계약을 저버리라고 가담시킨 사정이 있다면 예외적으로 B와 A의 계약의 효력을 부정하고, 부동산의 이전등기를 하라고 할 수 있습니다.
해당 증거를 수집하기 바랍니다. 도움이 되길 바랍니다.
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