임대계약 중 주인이 바뀌였을때 임대 조건 그대로 계약승계는 어느 범위까지 인가요?

Question

또 한가지 여쭙고 싶어요

임대하고 있는 동안 건물주가 바뀌였고,

특별한 말 없이 그대로 계약이 이루어 졌어요.

상가가 주택형 상가인데

제가 계약하고 들어 갈때

방충망도 없고, 보일러도 손을 봐주지 않아

온수도 사용 못 하고 난방도 별도로 난방기를 사용 하고 있었는데 이번 분쟁으로 보일러와 방충망 그리고,

이층 방수문제로 물이 새어들어와 천장이 곰팡이가 나고 했어요.

그런데 바로 수리를 요청하지 않고 있다가 이번에

분쟁시 수리 해주시면 더 사용 하겠다 했더니

그때 당시에 문제 삼지 않았으니 지금은 해줄수 없다고 하고 전 주인하고 계약시의 문제이니 본인은

하자있는 상태로 인계받았으니 해줄 의무 없다 입니다.

어느것이 답인가요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

상가건물 임대차보호법상 임차상가건물의 양수인, 그 밖에 상속, 경매 등으로 임차상가건물의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다. 따라서 임대인이 변경되더라도 전(前)임대인과 체결한 임대차계약기간 동안 자신의 임차권을 주장할 수 있습니다.

다만, 건물의 인도와 사업자등록이라는 대항요건을 갖춘 경우여야 합니다.

아래의 판례를 참고하세요

임차상가건물의 양도에 따라 양도인인 임대인의 지위가 양수인에게 포괄적으로 이전됩니다. 그 결과 임대인의 지위는 면책적으로 소멸되고, 차임지급청구권을 비롯한 일체의 채권과 보증금반환채무를 포함한 일체의 채무가 양수인에게 이전됩니다(대법원 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결, 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).

따라서 전 임대인의 수선의무 또한 현 임대인이 그대로 승계하여 부담하는 것입니다

답변이 도움이 되었으면 합니다.
감사합니다

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

임차주택의 양수인, 그 밖에 상속, 경매 등으로 임차주택의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다(「주택임대차보호법」 제3조제4항). 이러한 승계는 법률의 규정에 따른 승계이므로 그 지위의 승계에 임차인의 동의를 받을 필요는 없고, 임차인에게 통지할 필요도 없습니다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).

임차주택의 양도에 따라 양도인인 임대인의 지위가 양수인에게 포괄적으로 이전됩니다. 그 결과 임대인의 지위는 면책적으로 소멸되고, 차임지급청구권을 비롯한 일체의 채권과 보증금반환채무를 포함한 일체의 채무가 양수인에게 이전됩니다(대법원 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결 및 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).

양도인인 임대인과 양수인 사이에 임차인에 대한 의무를 승계하지 않는다는 특약이 포함된 계약을 체결했다 하더라도 이는 임차인에게 불리한 약정으로 그 효력이 없습니다(「주택임대차보호법」 제10조).

위의 사안에서 상대방 현재 집주인이 전 집주인에게 통지와 수리 요구를 하지 않았다고 하여 자신은 책임없다는 부분은 임대차 주택의 매매시에 그 지위가 포괄적으로 이전되는 점에서 법적으로 맞지않는 이야기이며, 위와 같이 특약으로 다른 부담을 지지않는 것으로 정하였다고 하여도 이는 임차인에게 불리한 조항으로 무효이기 때문에 이에 대해서 현재 임대인이 책임을 지게 됩니다.

위 수리비 등은 필요비라고 임대인에게 청구할 수 있는 바, 현재 임대인에게 청구하시고 추후 공사 이후에 그 비용을 청구할 수 도 있습니다.

참조가 되길 바랍니다.