전세권 설정까지 하는게 맞을까요?

Question

요새 전세를 알아봤는데 깡통 전세 문제가 굉장히 많더라구요.

그래서 hug 등을 통해 안전하게 보험을 들어놓고 하던데 입주 날짜, 도장까지 받아둔거만 하면 불안하고 전세권 설정까지 해두는게 좋은건지 궁금합니다.

전세권 설정의 역할? 의의도 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.

질문에 기초하여 답변드립니다.

쉽게 말씀드리자면 전세보증보험은 안전장치를 하나 더 추가하는 역할을 하는 것이고 전세권 설정등기는 필수적으로 해줘야 되는 것입니다. 우리나라는 공시 제도를 취하고 있어서 등기에 기재되어 있는 명의자에 따라 권리자가 누구인지 판가름하게 되고, 전세권을 등기에 설정하시게 되면 전세권자로서 상대방에게 대항력이 생기게 되는 것입니다.

Answer 2

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

전세권은 등기부에 전세금액과 기간을 등록하는 제도입니다.

등기부에 등록하는것은 물권에 해당합니다.

등기부에 등록하지 않는 전세는 채권입니다.

물권과 채권에서는 물권이 우선순위이지만 전입과 확정일자를 하고 주택임대차보호법에 의해 보호를 받는다면 채권도 물권화되어 같은 수준으로 보호를 받을 수 있습니다.

특별한 사정이 없으면 전세권설정까지는 굳이 필요하지 않습니다.

여기서 말하는 특별한사정이란 법인계약이라던가 전입 불가 조건이 있는 오피스텔 같은 전세 물건이라 주택임대차보호법의 보호를 받지 못한다던가 하는 것들을 말합니다.

또한 전세권 설정은 임대인의 동의가 필요하고 비용이 발생합니다. 이에 동의해줄 임대인이 거의 없기도 합니다.

결론은 주택임대차보호법으로 보호 받을 수 있는 조건만 잘 갖추면 전세권설정과 같은 효력이 있어 큰 필요는 없습니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^

Answer 3

안녕하세요. 남순천 공인중개사입니다.

임차인은 주민등록 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 경매에서 다른 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다. 전세권은 전입신고를 못하면 하는 것입니다.

Answer 4

안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.

전세보증금이 매매시세의 70%가 넘으면 깡통전세 위험이 있습니다. 70%가 넘는지 확인하고 전세보증보험 가입이 되는지 확인하세요. 그리고 전입신고 하고, 확정일자를 받아두면 가장 확실합니다. 전세권설정은 전입신고를 못할때 하는 것입니다.