상가 매수하여 개인임대사업을 할때 부부공동명의가 좋을까요?

Question

상가 매수하여 임대사업을 하려고 합니다. 개인임대사업자를 일반과세자로 낼 예정입니다.

1. 부부공동으로 매수하는 게 좋을까요? 부부 중 한명이 단독으로 매수하는 게 좋을까요?
남편은 공기업 고연봉, 아내는 공무원 보통연봉

2. 보수외 소득 = 3800 예상
(상가에서 발생하는 연간수입은 5500 - 상가 취득시 상가담보 차입금 연간이자 1700 )
3400만원을 초과하는 400만원에 대해서는 지역가입자 건강보험료가 나오는 거죠?

3. 상가 취득시 남편회사 직원대출도 일부 이용하려고 하는데...

남편이 근로소득소득공제 신청할 때 이 대출금의 이자는 공제 받을 수 있나요?
아님, 남편명의로 매수한다면 이 대출금의 이자를 사업소득의 필요경비로 인정받을 수 있나요?

문용현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 종합소득세 측면에서 본다면 소득이 낮은 분이 단독으로 임대사업을 영위하는 것이 가장 좋고, 그것이 부담된다면 공동명의로 하는 것이 좋습니다.

2. 직장근로자가 직장 외의 연간 소득금액이 3,400만원(2022년도 7월부터는 2,000만원)을 초과할 경우 건강보험료가 추가로 고지됩니다. 공동명의 여부에 따라 소득금액이 달라지므로 건강보험료가 고지되지 않을 수도 있습니다.

3. 직원 대출은 연말정산시 공제가 불가능합니다. 직원 대출이 사업과 직접 관련되어있다는 것을 입증할 수 있다면 사업상 경비로도 공제 가능하지만 쉽지 않을 것으로 보입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

이민기 회계사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이민기 회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 공동명의로 하는 경우 증여세 : 10년간 6억까지는 증여세가 없다.

A씨 부부는 맞벌이로 배우자에게도 자금출처가 분명한 소득이 있으므로 증여세 문제가 없다.

남편이 외벌이를 하는 경우로 배우자에게 소득이 없는 경우에 공동명의로 하면, 지분해당액은 남편이 아내에게 증여한 것으로 본다. 분양가액이 5억원 정도로 10년간 부부 증여 공제액인 6억원 이내라 증여세가 안 나온다. 만약에 지분해당액이 6억원을 초과를 한다면 증여세를 부담해야 한다.

2. 공동명의 상가건물 양도할 때 양도소득세가 절세가 된다.

양도소득세는 각자 지분에 대한 ‘소유자별’로 계산하기 때문에 각자의 양도차익이 작아져서 낮은 세율이 적용되어 세금부담이 줄어든다.

예를 들어보면 B씨가 10년 후 팔 때 2억원의 양도차익이 생겼다고 하자.

단독명의라면 양도소득세가 약 4,450만원이 나온다. 반면에 부부가 5대5로 공동명의를 했다면 각자 약 1,470만원씩 총 2,940만원의 양도소득세를 부담하면 된다.

공동명의로 하는 경우 양도소득세를 약 1,510만원 정도 절세를 할 수 있다.

3. 종합소득세도 절세가 된다.

B씨는 상가 임대소득을 다른 소득과 합산하여 종합소득세를 내야 한다.

종합소득세도 소유자별로 6-42% 누진세율이 적용된다. 공동명의를 하면 한 해의 임대소득이 두 명으로 나뉘어져 세율이 낮게 적용되어 종합소득세를 아낄 수 있다

부가가치세는 사업장 단위로 신고납부를 하기 때문에 공동명의로 공동사업을 영위하는 경우에도 부가가치세는 변동이 없다.

4. 지역 건강보험료 고려

외벌이 경우에는 공동명의에 대한 절세 여부를 고려할 때 지역 건강보험료라는 복병이 있다.

전업주부인 경우 남편의 피부양자로 되어 있어 건강보험료 부담이 없다.

이때 공동명의로 상가건물을 구입하여 임대사업자로 사업자등록을 하면, 지역 가입자로 전환이 되어 건강보험료를 따로 내야 한다.

따라서 외벌이인 경우에는 종합소득세 및 양도세 절세액, 건강보험료 발생액을 비교해 실익이 있는지 점검한 후에 결정하는 것이 좋겠다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 임대사업이 꾸준히 발생할 것이므로 임대소득을 공동명의 지분비율에 맞게 나누어 신고하시거나, 소득이 낮은 쪽으로 몰아 신고하실 수 있으나 이는 정확한 각자의 소득금액과 임대소득 규모에 따라 달라지는 것입니다.

2. 건강보험료의 산정은 세무/회계와 무관하므로 아래 링크 참고부탁드립니다.

https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=1063&ccfNo=4&cciNo=1&cnpClsNo=1

3. 부동산임대 공동사업을 위해 부동산 취득 관련 출자자금에 소요된 차입금의 지급이자는 경비처리 할 수 없습니다. 부동산을 취득하기 위해 대출한 금액은 임대 공동사업장의 총수입금액을 얻기 위해 직접 사용된 부채에 대한 지급이자로 볼 수 없다는 것이 그 이유입니다.다만, 대출을 받아 사용한 용도에 따라 필요경비 인정 여부가 결정되므로 사용용도를 객관적으로 밝혀 지급이자 처리가 되는지부터 명확히 밝히는 것이 중요합니다.