안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
상가건물 임대차보호법(이하 상임법)에 따르면, 임차인이 건물의 인도를 받고 사업자등록을 신청하면, 임대인의 지위가 매매로 인해 변경되더라도 기존 임대인과 맺은 계약은 계약기간 동안 유지됩니다. 즉, 새로운 소유권자는 기존 임대인의 지위를 승계하게 되고, 임차인은 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.
하지만, 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는다면, 임차인은 건물의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 기존 임대인에게 이의를 제기하고 임대차 계약을 해지함으로써, 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있습니다. 이때는 기존 임대인이 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 합니다.
첫 계약을 할 때 소유권 변경에 대비하기 위해서는, 임대차 계약서에 다음과 같은 특약을 넣어야 좋습니다.
임대인은 임차인의 동의 없이 임대차권을 양도하거나 담보로 제공할 수 없다.
임대인이 임대차권을 양도하거나 담보로 제공하는 경우, 임차인은 임대차 계약을 해지할 수 있다.
임대인이 임대차권을 양도하거나 담보로 제공하는 경우, 임차인에게 임대차보증금을 반환하고, 임차인의 손해를 배상한다.
