상가임차기간 중 부동산의 매매거래로 소유주가 변경되면 기존 계약은 어떻게 되나요?

Question

상가를 임차하는 기간중에

임대인이 본인의 사정으로 부동산을 매도하여

부동산의 소유권이 변경되게 되는 경우에는

기존 임대인과 맺은 계약은 계약기간동안

유지가 되는지요?

아니면 새로운 소유권자와

다른 계약을 해야 되는 것인지요?

첫 계약을 할 때 소유권 변경에 대비하기 위해서는

특약에 어떤 것들을 넣어야 좋은지도 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

소유권이 변경되어도 임대차계약은 보통 그대로 승계됩니다. 즉 계약기간까지는 계약을 유지하고 갱신계약시만 변경된 임대인과 계약서를 작성하시면 됩니다,

보통 임대차를 하였다고 매매를 제한할수는 없기 때문에 최초 계약시 임대인 변경시에 사전 통보등에 대한 특약을 적어두시면 갑작스런 임대인 변경전에 매매사실은 알수 있습니다 .

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

새로운 상가주인은 기존 임대인의 지위를 승계하기 때문에 기존계약은 문제없이 존속가능합니다.

Answer 3

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

상가건물 임대차보호법(이하 상임법)에 따르면, 임차인이 건물의 인도를 받고 사업자등록을 신청하면, 임대인의 지위가 매매로 인해 변경되더라도 기존 임대인과 맺은 계약은 계약기간 동안 유지됩니다. 즉, 새로운 소유권자는 기존 임대인의 지위를 승계하게 되고, 임차인은 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.

하지만, 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는다면, 임차인은 건물의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 기존 임대인에게 이의를 제기하고 임대차 계약을 해지함으로써, 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있습니다. 이때는 기존 임대인이 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 합니다.

첫 계약을 할 때 소유권 변경에 대비하기 위해서는, 임대차 계약서에 다음과 같은 특약을 넣어야 좋습니다.

임대인은 임차인의 동의 없이 임대차권을 양도하거나 담보로 제공할 수 없다.

임대인이 임대차권을 양도하거나 담보로 제공하는 경우, 임차인은 임대차 계약을 해지할 수 있다.

임대인이 임대차권을 양도하거나 담보로 제공하는 경우, 임차인에게 임대차보증금을 반환하고, 임차인의 손해를 배상한다.