신축 아파트 증여에 대해.....

Question

지역 주택 조합 아파트가 준공된 직후 증여 받는다면

증여평가가액은 무엇을 기준으로 산출이 되나요?

준공 직후 증여한다면 실거래가가 없으니까요..

취득한 조합원가를 기준으로 하나요?

아니면 일반분양가를 기준으로 하나요?

준공 예정은 3차이고 1.2차는 이미 옆단지에 있는데

1.2차 같은 평수 금액으로 산출되나요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

증여재산은 시가로 평가합니다. 시가란 증여일 이전 6개월 ~ 증여일 이후 3개월 간의 해당재산의 매매가액, 유사자산의 매매가액, 감정가액등을 의미하며 시가가 없을 경우 공시가격으로 평가합니다.

현재 준공 예정인 아파트와 동일한 아파트의 단지가 이미 있다면 해당 단지의 매매사례가액이 시가가 됩니다. 단, 유사자산매매가액을 시가로 인정하기 위해서는 동일한 공동주택단지 + 면적차이 5%이내 +공시가격 5% 이내를 모두 충족해야 합니다.

참고로 증여세법상 분양권은 분양가격 + 프리미엄으로 평가를 합니다. 이렇게 평가한 가액과 위의 매매사례가액은 얼추 비슷할 것으로 예상됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

증여재산의 시가란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 증여일 전 6개월 후 3개월 이내의 기간(이하 ‘평가기간’) 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매(이하 ‘매매 등’)가 있는 경우에는 그 확인되는 가액을 포함합니다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 증여일 전 2년 이내의 기간과 평가기간이 경과한 후부터 증여세 신고기한 후 6개월까지의 기간 중에 증여재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매 등 가액이 있는 경우로 증여일과 매매 계약일 등 시가적용 판단기준일 까지 기간 중 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자, 세무서장 등이 재산평가심의위원회에 해당 매매 등의 가액에 대한 시가 심의를 신청하는 때에는 위원회의 심의를 거쳐 인정된 해당 매매 등의 가액을 시가로 포함할 수 있습니다.

즉, 제대로된 평가를 하시려면 감정평가 받아 감정평가를 받거나 평가기간 내의 매매사례가액으로 신고를 하시는 것이고, 그 외의 부적정한 금액 혹은 지나치게 낮은 금액으로 평가 시 그 금액으로 받아들여지는 것이 아니라, 세무서에서 자체적으로 평가위원회 심의를 거쳐 정확한 평가가액을 파악 후 그 금액에 맞춰 증여세를 추가로 과세하므로 유의하시기 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마승우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

신축아파트의 경우, 거래가액이 존재하기 어려운 상황이

생길 수 있습니다. 그러나 조합원가나 분양가는

과거의 가액으로서 현재의 시가를 반영하지 못 합니다.

유사 부동산의 거래가액을 참고하되, 1차 또는 2차 아파트의

거래가액을 참고하는 것이 대안이 될 수 있습니다.

참고하시기 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김형건 세무전문가입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

질문해주신 아파트 증여의 경우, 유사매매사례는 증여일 후 3개월 이내 동일단지내 면적, 공시가액 등 차이가 5%이내이면 시가로 인정이 됩니다.

신고 당시 알 수 없는 불확실성이 내포되고 있어 아파트 가격이 폭등하고 있는 사례가 발생해 큰 혼란이 일어나기도 합니다.

감정평가를 받아 감정가액을 신고하는 것 도 좋은 방법이라 예상됩니다.

감사합니다.