임대사업자의 건물양도시 절세방안은?

Question

임대사업자구요

최근 건물매도 계획이 있습니다

보유기간은 5년정도 되고 현재 직장인입니다

1.2.3층은 상가고 4층은 주택입니다

건물 매도 할려니 세금이 너무 많이 나오네요

절세방법좀 알려주세요^^

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

위의 경우, 별도로 절세할 수 있는 방법은 없습니다. 다만, 건물의 자본적 지출에 해당하는 지출이 있다면 양도소득세 신고시 경비로 공제가 가능합니다. 자본적 지출은 맨 아래를 참고하시면 됩니다.

겸용상가의 경우, 전체 양도가액을 상가/주택부분으로 안분하셔야 하며 상가부분에 해당하는 가액은 세금계산서를 발행하셔야 합니다. 또한, 주택부분은 주택의 양도에 해당하기 때문에 조정지역 다주택자에 해당한다면 주택 부분에 대한 양도소득세는 중과될 수 있습니다.

참고로 양도세를 계산할 때 취득가액 중 감가상각비로 이미 비용처리한 부분은 취득가액에서 차감해야 합니다.

● 자본적 지출 : 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등

(예시) 아파트베란다샷시비, 홈오토설치비, 건물의 난방시설을 교체한 공사비, 방확장 등의 내부시설개량 공사비 또는 보일러 교체비용, 자본적지출에 해당하는 인테리어 비용 등

● 필요경비에 해당하지 아니하는 수익적 지출의 예시

정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용

①벽지, 장판 교체비용

②싱크대, 주방기구 교체비용

③외벽 도색작업

④문짝이나 조명 교체비용

⑤보일러 수리비용

⑥옥상 방수공사비

⑦하수도관 교체비, 누수 파이프 교체공사

⑧오수정화조설비 교체비

⑨타일 및 변기공사비

⑩파손된 유리 또는 기와의 대체

⑪재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입

⑫화장실공사비, 마루공사비

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

상가주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율, 주택면적과 상가면적 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 고승환 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

양도하실때 발생될 수 있는 세금으로는 부가가치세와 양도소득세입니다.

부가가치세는 상가부분에 대하여 발생할 수 있으며, 100%임대사업자가 100%임대사업자에게 양도하는 경우에는 포괄양수도에 해당되어 부가가치세가 발생하지 않습니다.
반대로 양수인이 일부를 자가사용한다면 포괄양수도가 아니므로 부가가치세가 발생할 수 있습니다.

이경우 반드시 계약서에 부가가치세 별도를 명시해서 부가세를 거래징수해야만 뜻하지 않는 손실(부가가치세 납부문제)이 발생되는 것을 방지할 수 있습니다.

양도와 관련하여 주택부분에 대하여는 1세대가 1주택을 2년 이상 보유하면 비과세 적용받으므로 이 부분을 적극 활용하시면 절세하실 수 있습니다.