다가구주택 빌라에 확정일자 받고 추가 증액분 발생에대한 계약서를 쓰지않고 총액에 대한 계약서 작성시?

Question

다가구주택 빌라에 전세자로 19년도에 입주하여 1억에 대한 확정일자를 받았습니다.

2년뒤 집주인이 500만원 올려달라고 해서 새로 전세계약서를 작성하였습니다.

500만원 추가분에 대한 계약서를 작성한게 아니라 1억500만원에 대한 전체금액으로 작성하고 연장한단 문구나 증액에 대한 문구는 쓰지 않았습니다.

추가로 확정일자도 따로 받지도 않았습니다. 설마 집주인이 깡통전세라고 생각을 안했기 때문에

그런나 저한테도 그 설마가 찾아왔습니다.

그사이 집주인이 바뀌어 바뀐 집주인과 기존계약서에 연장계약을 한다는 문구를 넣고 계약서를 작성 하였습니다. 만기가 다되어 계약해지 의사를 밝혔으나 바뀐 집주인은 지급능력이 없다고 나옵니다.

질문하고 싶은것은 맨처음 확정일자를 받았고 두번째는 새로 계약서를 쓰면서 총액 1억500만원에 대한 계약서를 쓰고 따로 확정일자는 받지 않았습니다. 증액한다는 내용없이 총액에 대한 계약서만 작성할경우 새로운 계약으로 봐서 기존확정일자로 적용을 안한다는 말들을 하기에 너무 놀라서 이렇게 질문을 하게 되었습니다.

이경우 저에게는 대항력이 없나요? 아니면 최초 계약서 1억에대한 대항력이 있을까요?

제발 좀 도와주세요 ㅠㅠㅠ

Answer 1

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

전세계약에서 보증금이 증액되는 경우, 확정일자를 다시 받아야 하는 것이 일반적입니다. 기존에 받은 확정일자는 기존 보증금에 대해 유효하지만, 증액된 부분에 대해서는 새로운 확정일자를 받아야 합니다.

즉, 처음에 1억에 대한 확정일자를 받았고, 그 후에 500만원을 추가로 받아 총 1억500만원에 대한 계약을 새로 작성했다면, 이 경우 증액된 500만원에 대해서는 새로운 확정일자를 받아야 합니다. 이렇게 하면 기존 보증금은 기존 확정일자에 의해, 증액된 보증금은 새로 받은 확정일자에 의해 각각 보호받을 수 있습니다.

따라서, 당신의 경우에는 최초 계약서 1억에 대한 대항력이 있을 것이며, 증액된 500만원에 대한 대항력을 확보하려면 새로운 확정일자를 받아야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문의 상황으로 볼때 일단 보증금 1억에 대해서는 최초 확정일자 부여일에 우선변제권효력이 있고 증액된 500만원에 대해서는 우선변제권 효력이 존재하지 않을것으로 보입니다. 질문에서 대항력은 최초 계약시부터 현재까지 전입신고를 유지하셨다면 대항력은 문제가 없습니다,

쉽게 경매가 진행되고, 배당에 있어 1억은 최초전입신고익일 이후 후순위물권,채권보다는 우선하여 순위배당이되고 500만원에 대해서는 일반채권으로써 후순위 물권이나 채권과는 안분배당이 되게 됩니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

1억은 예전계약서로 받아놓은 확정일자에 효력이 있습니다

추가로 다시쓴 계약서에 확정일자를 지금이라도 받아 놓으시고 예전계약서까지 보관하시기 바랍니다