자녀가 부모님의 아파트 주택담보대출을 같이 갚을 경우
안녕하세요. 제 현재상황에 좋은 길잡이를 해주실 수 있는 분들께 도움을 받고싶어 글을 쓰게되었습니다.
저희 부모님께서 할아버님 명의의 건물에 살고 계시고 세대는 분리되어있어 무주택자 셨다가
2019년에 갭투자로 매매시가 10억, 빚 5억의 아파트를 공동명의로 소유하게 되셨습니다.
현재는 다른 타인에게 5억에 전세를 내주고 전세금으로 빚을 갚은 상황입니다.
제가 결혼을 하면서 분가하게 되어 저희가 그 아파트로 들어가고 싶은데 증여,상속,부모님 주택자금대출 등 최선의 선택을 하기위해 알아보고 있습니다.
제가 알아보니 부담부증여세가 8천만원 정도 나올 것으로 예상되어 증여는 힘들 것 같고..
상속세는 10억까진 부과하지 않는다고 해서 세금 0원이라고 예상을 하고 있어 상속으로 받으려 합니다.
다만 5억의 빚을 상속될 때 제가 노인이라 그땐 갚을 수 없을 것 같아서
지금 부모님께서 주택자금대출을 받으시고
월 250만원씩 (원금+이자)가 30년동안 발생한다고 해서
(부모님125만원+저희부부125만원)씩해서 같이 갚아나가려고 하는데요.
[질문1] 차용증을 쓰고 공증을 받으면 2.17억 까지는 부모님께 이자를 안받아도 된다고 들었습니다. 맞을까요?
[질문2] 30년 동안 갚아야 하기에 10년뒤 부모님이 노쇠하시면 저희부부가 남은 20년동안 250만원 전부를 내야할 것 같은데요.
그렇게 되면 주택담보대출 5억 중에 (부모님 2억, 저희부부가 3억)을 갚게될 것으로 생각되는데요.
나중에 상속으로 받을때 (이자안받아도 되는 차용금 2.17억)을 넘어간 부분에 대해 세금이 발생할까요?
[질문3] 저희가 차용해 드린 돈을 부모님께 돌려받지 않고 싶은데요. 돌아가시고 상속될때 문제가 없을까요?
[질문4] 형제가 3명 인데요. 상속시 자녀가 N/1로 가져간다고 들었습니다. 제가 들어가서 살거고 부모님과 같이 갚는 건데도 N/1이 되나요?
그럴 경우 차용증 공증을 받으면서 제가 유일한 상속자임을 기재하면 문제가 없을지요.
아니면 유언장을 따로 공증을 받아야 하는건지.
아니면 동생들이 아파트를 포기한다는 인감도장을 받아야하는건지. 잘모르겠습니다.
상속시 우애가 상하지 않게 미리 방지하려면 어떻게 해야할지 알려주시면 감사하겠습니다.
답변해주시는 모든 분들 정말 감사합니다!
안녕하세요. 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.
1) 개인이 2.17억원 이하의 자금을 무이자로 차입하는 경우 이자를 지급하지
않는 자금 차입자에게 증여세를 과세하지 않습니다.
2) 피상속인의 주택 담보대출 채무는 상속이 되는 것이며, 상속인이 주택담보
대출채무를 상환해야 합니다.
3) 부모님이 자녀에게서 자금을 차입한 이후에 부모님의 사망으로 피상속인의
재산, 채무 등이 상속이 되는 경우 이 채무도 상속이 되며, 상속재산가액에서
공제됩니다.
이 경우 부모님이 자녀에게서 자금을 차입한 내용에 대하 증빙 서류를 미리
준비해 놓아야 합니다.
4) 특정 자녀가 부모님에 대한 자금 대여와 관련하여 부모님 명의 주택을 상속
받으려는 경우 부모님의 유언공정증서가 있어야 하며, 유언이 없는 경우 형제
3명이 법정 상속지분으로 상속을 받게 됩니다.
이 경우 유언공정증서상의 유언에 따라 특정 형제에게 주택에 대한 지분이 전부
상속되는 경우 형제 3명의 법정지분인 1/3의 1/2의 범위내에서 유류분 청구
소송이 제기될 수 있습니다.
답변이 도움이 되기를 바랍니다.
안녕하세요. 양승용 세무사입니다.
해당 차용거래가 인정된다면 2.17억에 대한 차용금은 이자를 지급받지 않아도 됩니다. 다만, 차용증을 작성하고 공증을 받는다고 할지라도 해당 차용거래가 인정된다고 확정지을 순 없습니다.
초과하는 부분에 대해 차용거래가 아닌 순수하게 대신 변제해준 것으로 본다면 부모님께서 증여세를 납부하셔야 합니다. 10년간 질문자님께서 부모님께 증여한 재산이 없다면 약 300만원 가량의 증여세가 발생할 것입니다.(증여재산가액 : 3억 - 2.17억 = 8천3백만)
차용거래로 인정되고 돌아가신다면 해당 차용금은 상속채무가 되는 것으로 별도로 문제가 발행하진 않습니다.
부모님께서 유언장 등을 통해 아파트 상속을 질문자님으로 하신다고 하여도 다른 형제들이 유류분(법정상속지분의 1/2)에 대한 권리를 행사할 수 있습니다. 만약 재산이 아파트 하나이고 아파트의 상속등기를 질문자님께 진행한다면 유류분반환청구소송을 통해 법정지분을 형제들이 가져올 수 있습니다. 전부 가져오기 위해서는 형제간 각서를 작성하고 공증을 받는 방법, 상속재산분할협의서 작성시 아파트에 대한 지분을 전부 포기하는 방법 등이 있습니다.
감사합니다.