신축아파트 2년이내이고 아직입주를 하지않은 상황인데

Question

신축아파트 2년이내이고 아직입주를 하지않은 상황인데

난방비가 많이 나와서 보니 보일러고장이었습니다.

업체에서 고쳐주기만하고

억울하게 지출된 관리비환불은 불가능하다고 하는데

건설사도 나몰라라하고 하청업체도 자기들 물건에 문제였는데도 막나가더라고요

예를들어 만약 세대에서 곰팡이나 누수로 티비나 냉장고같은것들에 물적피해가 생기면 안 고쳐주나요?

저도 이거랑 같다고 보고 환불을 받고싶은데 정말 어떻게해야할지 모르겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  보일러 하자로 인해 과다하게 발생한 난방비는 단순 관리비 문제가 아니라 하자에 따른 재산상 손해로 평가될 수 있으며, 건설사 또는 하자보수 책임 주체를 상대로 손해배상 또는 부당이득 반환을 구할 여지가 있습니다. 입주 여부와 무관하게 신축 후 일정 기간 내 발생한 하자는 하자담보책임의 범위에 포함되고, 수리만 해주고 손해를 전혀 보상하지 않는다는 입장은 법리상 정당하다고 보기 어렵습니다.

• 법리 검토
  민법상 도급인의 하자담보책임, 공동주택관리 관련 법령, 주택법 체계에 따르면 신축 공동주택의 설비 하자는 건설사의 책임 영역에 해당합니다. 보일러 고장으로 정상적인 사용이 불가능했고 그 결과 난방비가 과다 발생했다면, 이는 하자의 확대손해로서 통상손해 또는 예견가능한 손해로 평가될 수 있습니다. 곰팡이·누수로 가전제품에 손해가 발생한 경우 수리비 또는 교체비를 청구하는 것과 동일한 구조로 보아야 합니다.

• 구체적 대응 전략
  보일러 하자 발생 시점, 수리 전후 계량 자료, 관리비 고지 내역, 수리 확인서, 하자 접수 기록을 정리하여 하자로 인한 추가 지출임을 입증해야 합니다. 이후 건설사에 내용증명으로 난방비 상당 손해배상을 공식 요구하고, 거부 시 하자담보책임 또는 불법행위에 기초한 손해배상 청구를 검토할 수 있습니다. 하청업체는 직접 계약관계가 없다면 보조적 책임 주체로 정리하는 것이 실무상 유리합니다.

• 유의사항 및 정리
  입주를 하지 않았다는 사정만으로 손해가 부정되지는 않으며, 하자가 없었다면 발생하지 않았을 비용인지가 핵심 판단 기준입니다. 관리사무소의 환불 불가 입장은 최종 판단 기준이 아니므로 그대로 수용할 필요는 없습니다. 다만 손해액 산정과 인과관계 입증이 관건이므로 자료 확보가 가장 중요합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

해당 보일러의 하자 자체가 소유자의 책임이 아니라 관련 시공 내지 하청 업체의 책임으로 인정되는 경우라면 그로 인해 발생한 난방비 부분 역시 손해 범위에 포함된다고 볼 수 있으나 위와 같은 입장이라면 결국 소송으로 다투게 될 가능성이 높아 보입니다. 이상입니다.