부동산에 보는 평수 기준이 궁금합니다.

보통 부동산 계약을 하면 실제 평수와 분양평수가 다른데요

이걸 보는 기준이 일단 땅을 기준으로 하고 건축물이 들어선다음에

그 안에서 사용할수 있는 공간이 실제평수 인건가요?