재개발은 어떤 상황에서 진행할 수 있는 건가요?

Question

요즘 들어서 저희 지역의 재개발 하는 곳이 엄청 많던데요 그런데 궁금한게 있는데 재개발은 어떤 상황에서 가능한 건가요? 그냥 무조건 다 되는게 아닌 걸로 알고 있는데

Answer 1

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

지역주택조합개발과 재개발은 차이가 많습니다.

둘 다 아파트를 신축하는게 목적입니다.

재개발은 주거환경이 낙후된 지역에서 공공사업의

성격으로 토지 소유권은 유지하고 건물를 철거하고

개발합니다. 완공 후 토지소유권은 아파트 면적대비

대지권으로 변경표기 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.

재개발 정도면 광역시장 정도의 허가가 있어야 진행됩니다.

일반적으로 어떠한 특정 목적에 의해 진행되기 때문에

도시계획일정을 살펴보면 좋습니다

Answer 3

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.

재개발 사업의 목적은 정비기반시설이 열악하고 노후하고 불량한 건축물이 밀집한 지역을 개선하는 것입니다. 정비기반시설이란 도로, 상하수도, 공원, 공용주차장, 가스공급시설 등 지역의 공동시설입니다. 지역주민의 생활과 편의를 위해서 필요한 시설이라고 볼 수 있습니다.

즉, 재개발 사업은 건축물을 포함하여 낡고 열악한 환경을 전체적으로 개선하는 사업입니다. 재개발이 되기 위해서 필요한 조건은 간단하게 '열악한 환경에 불량한 건물'이면 됩니다. 더 나아가, 주변 환경이 개선될 기대가 있는 장소여야 합니다. 재개발 사업의 최종 목적은 도시환경을 개선하는 것이기 때문입니다.

아파트 재개발 조건 2가지

1. 열악한 동네에 있는 불량한 건물이어야 함

2. 새 아파트를 지을 가치가 있어야 함

정비기반시설이 열악한 지역입니다. 정비기반시설이란 주민들이 생활하는데 필요한 시설입니다. 물을 공급하는 수도시설, 이동하기 위해 필요한 도로와 주차장 등 공공성을 띠는 편의시설입니다. 만약 이런 시설들이 낙후되었다면 열악한 지역에 해당됩니다.

노후・불량 건축물이란 붕괴 위험이 있거나 안전사고가 일어날 우려가 있는 경우 수도 설비나 지붕, 외벽이 기능을 유지하기 못할 우려가 있는 경우

법적인 안전진단기준에 미달한 경우

도시 미관을 저해하는 경우

준공일 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 시・도조례로 정하는 기간이 지난 경우

준공일 이후 40년까지 건축물을 고쳐 쓰는 것보다 신축하는 비용이 싼 경우

건축물이 노후하고 불량하다는 뜻은 많은 경우를 함축하고 있습니다. 위의 조건 중 하나만 해당되어도 노후・불량 건축물이 됩니다. 외벽이나 지붕 등이 허물어져 안전사고가 일어날 우려가 있는 경우, 안전진단을 받았는데 그 결과가 기준에 미달한 경우입니다. 다만 재건축을 위해 반드시 안전진단을 받을 필요는 없습니다. 다른 조건이 충족되어도 되기 때문입니다.

새 아파트를 지을 가치가 있는가는 재개발을 했을 때 그 아파트와 지역의 가치가 올라갈 것으로 기대되어야 합니다. 철거와 건설에 드는 비용을 다 따지고 난 후에도 재개발을 하는 것이 훨씬 이득이라면 재개발을 할 수 있습니다.

일반적으로 대도시와 같이 사람들이 많이 사는 지역이 재개발 효율이 좋기 때문에, 특별시, 광역시, 특별자치시, 도, 특별자치도 또는 50만 이상의 인구수가 있는 지역을 기준으로 봅니다.