강남역 근처 700~900% 용적률 꽉찬 나홀로 아파트 주상복합음

Question

강남역 근처 700~900% 용적률 꽉찬 나홀로 아파트 주상복합음 위치는 겁나좋은데 노후화되면 어떤식으로 재건축될꺼고 분담금은 얼마나되띾요? 그냥 보수유지만한채 100년이고 쓸까요? 아님 통쨰로 기업에 팔릴까요

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

일반 재건축을 현실적으로 불가능합니다. 이미 용적률을 꽉 채워 새로 지어 팔 일반 분양분이 없습니다. 수익이 없으므로 건축비 전액을 집주인이 내야 하며 2026년 공사비 기준 최소 5어~8억원이상의 폭탄 분단금이 예상됩니다. 가장 유력한 시나리오는 리모델링인데 골조만 남기고 평면을 넓히거나 층수를 살짝 높여 최신식으로 탈바꿈합니다. 강남역 입지 덕분에 하이앤드 주거지로 가치를 회복하며 수명이 30~50년 연장됩니다. 통째로 기업 매각은 입지가 워낙 좋다면 대기업이나 자산운용사가 부지를 통째로 사들여 대형 오피스나 호텔로 개발할 수 있습니다. 낡은 아파트로 갖고 있기보다 상업용지로 파는게 수익이 더 클 수 있습니다. 주상복합은 배관 교체 등 노후화 대응이 일반 아파트보다 어려워서 결국 입지 가치를 살리기 위해서는 리모델링이나 매각 중 하나를 선택하게 됩니다. 결론적으로 이 매물은 재건축 대박보다는 강남역 초역세권 신축으로 거듭날 리모델링 잠재력이나 부지 매각 가치를 보고 보유하는 자산입니다.

Answer 2

안녕하세요. 공인중개사입니다.

강남역 인근 고용적률 주상복합은 재건축보다는 리모델링 또는 장기 유지 관리 가능성이 높습니다. 토지 활용도가 이미 높기 때문에 추가 개발 이익이 제한될 수 있습니다.
입지가 매우 좋은 경우에는 상업시설 중심 개발이나 복합 리모델링 방식이 논의되는 사례도 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

유지 보수 하면서 계속해서 거주해 가야 하는 것이 나홀로 주상복합 아파트입니다.

용적률이 꽉차서 용적률이 배로 풀리지 않는 이상 수리해서 거주해야 합니다.

통째로 기업에 팔릴 수도 있지만 사겠다는 기업이 있을지 의문이 드네요.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

강남역 인근 700~900% 용적률 주상복합은 단순 재건축 사업 구조로는 현실성이 낮고, 리모델링 또는 자체 유지가 더 현실적인 방향입니다

리모델링 분담금은 상당할 수 있고, 매각해서 개발 이익 실현은 어렵다는 의견이 많습니다