보증보험 사고 예정 숨기고 전세계약

Question

전 세입자가 이상한 분이라 무턱대고 보증보험 신청햇다, 신청한 상태이긴 하나 혹시라도 문제가 생겨도 그전에 다 처리를 할꺼라 이상없다라고 하여 전세 계약을 진행 햇습니다 저도 보증보험에 가입을 원하고 잇엇기에 이러한 사항 및 전세 대출에 대한 협조도 구한 상태엿습니다

12/20일 잔금일을 앞두고 11/27일에 전세대출 신청을 햇는데. 보증보험으로 임차권설정이 잡힌게 나타낫고(계약 당시는 등기부 깨끗한 상태) 심사과정에서 이집은 대출 불가가 되엇습니다. 등기부 등본을 확인 해보니 전 세입자는 제가 계약 할 당시에 이미 보증금을 못 받은지 한달이 넘은 상황이 엇다라는걸 알게 되엇습니다. 계약 할때에는. 아직 계약일이 남아잇는데 전 세입자가 무턱대고 보증보험 신청 해놓은거라는 중개인과 임대인의 이야기와는 다른 진실을 알게 되엇습니다. 임대인과 중개인은. 임차권설정을 제 보증금으로 갚아서 처리할려고 처음부터 기획햇던 걸로 봐집니다. 이런 사실을 사전에 알려주지 않아. 모르고 전세계약을 해버렷네요

궁금한 사항은

1.이런 상황으로 계약 파기를 생각 중인데 파기 조건이 되는 건지 궁금합니다. 그리고 계약금을 손해배상의 기준으로 두배를 돌려 받을수 잇는지요?

2.애초부터 계약 판단에 중요할 정보를 숨기고 중개/계약이 되엇는데. 또 다른 추가 조치가 가능한 지 궁금합니다

3.잔금일이 몇일 안남은 상태라 가족들이 주거할 집을 구하기도 어려운 상황이라 최상의 선택은 이 집을 제가 매매하는것도 옵션인데. 이런집에 은행 대출도 가능지도 궁금랍니다

Answer 1

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

전세계약 파기 조건은 계약서에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로는 임대인이 임차인에게 중대한 손해를 입히거나, 임차인이 임대인에게 중대한 손해를 입히거나, 임차인이 임차권을 양도하거나 전대하거나, 임차인이 임대료를 2회 이상 연체하거나, 임차인이 임대목적물을 계약과 다른 용도로 사용하거나, 임차인이 임차인의 의무를 위반하거나, 임차인이 임대차 계약을 중도해지할 수 있는 사유가 있는 경우에는 계약 파기가 가능합니다.

그러나 계약 파기를 하더라도 위약금이나 손해배상을 청구할 수 있는지는 별도의 약정이 있어야 합니다. 위약금이나 손해배상을 청구할 수 있는 경우에도, 그 금액은 실제로 발생한 손해액을 초과할 수 없습니다. 위약금이나 손해배상을 청구할 때에는 손해사실과 손해액을 입증해야 합니다.

귀하의 경우에는 임대인이 임차권 설정을 제 보증금으로 갚아서 처리할려고 처음부터 기획했던 것으로 봐집니다. 이는 임대인이 임차인에게 중대한 손해를 입힌 것으로 볼 수 있으므로, 계약 파기 조건에 해당한다고 할 수 있습니다. 또한 임대인이 임차권 설정에 대한 사실을 사전에 알려주지 않은 것은 계약의 내용을 충실히 설명하지 않은 것으로 볼 수 있으므로, 계약 무효나 계약 취소의 사유가 될 수 있습니다.

따라서 귀하는 계약 파기를 요구할 수 있으며, 계약금을 두 배로 돌려받을 수 있습니다. 또한 임대인이 귀하에게 입힌 손해액을 청구할 수 있습니다. 손해액은 임대인이 임차권 설정으로 인해 귀하에게 지급해야 할 보증금과 임차권 설정을 해제하기 위해 귀하가 지출한 비용, 그리고 임대인의 계약 위반으로 인해 귀하가 다른 주거를 구하기 위해 지출한 비용 등을 포함할 수 있습니다.

또한 귀하는 임대인과 중개인이 계약을 위반한 것으로 볼 수 있으므로, 민사상 손해배상 외에도 형사상 고소나 공정거래위원회에 신고할 수 있습니다. 임대인과 중개인은 계약의 내용을 충실히 설명하지 않고, 임차권 설정을 숨기고, 계약을 위반한 것으로 볼 수 있으므로, 사기나 부당거래 등의 범죄에 해당할 수 있습니다.

마지막으로, 귀하가 이 집을 매매하고 싶다면, 은행 대출이 가능한지는 은행의 심사에 따라 다를 수 있습니다. 임차권 설정이 해제되고, 임대인이 소유권 이전 등기에 필요한 서류를 제공하고, 귀하가 신용도와 소득 등의 조건을 충족한다면, 은행 대출이 가능할 수 있습니다. 그러나 임차권 설정이 해제되지 않거나, 임대인이 서류를 제공하지 않거나, 귀하가 신용도나 소득 등의 조건을 충족하지 못한다면, 은행 대출이 불가능할 수 있습니다.