안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
갱신 계약 청구권은 임차인의 권리입니다
주택임대차 보호법 제6조 ③항에
"갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다"라고 규정하고 있으며
"다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다"라고 되어 있습니다
따라서 갱신시 전세금액을 월세로 변경하는 것는 임차인의 동의가 없다면 불가 합니다
또 인상액은 5%를 초과할 수 없습니다
만일 임대인과 합의하여 월세로 전환하고 인상율도 5%를 초과하여 재계약 했다면
이것은 갱신 계약이 아닌 새로운 계약으로 보며 이 경우 이 계약의 만료 후 같은 조건으로 갱신계약청구가 가능합니다.
이번 계약 만료 2개월 전까지 임대인에게 같은 조건의 계약갱신청구권을 사용하겠다고 통지하시면 되겠습니다
마지막 질문, 전세의 월세 또는 월세의 전세 전환율은 같은 법 제7조(아래)에 규정하고 있습니다.
제7조의 2 (월차임 전환 시 산정률의 제한)
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.
1. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
여기에서 1항을 적용하면 대통령령으로 정하는 비율은 연3.5% 입니다
2항을 적용한다면 대통령령으로 정하는 이율은 연2%이고 현재 (2021.11.25) 한국은행 기준금리는 1% 입니다
둘을 더하면 연3% 입니다
만일 오늘 전월세를 전환한다면 3%를 적용하는 것이 맞습니다
(예: 보증금 1억1천만원 전세를 보증금 1,000만원으로 전환시 년 300만원이고 월세는 25만원이 됩니다)
이상 답변이 도움 되시길 바랍니다