원룸에서 전세로 살고 있습니다

Question

안녕하세요~원룸에서 전세 살고 있는데요,   3개월후에 먼기가 되어 갱신계약을 요청 할 생각입니다하지만 집주인 생각은 다른것 같아요현재는 15,000만원 전세로 살고 있는데1000/60만원 월세를 생각하고 있는것 같습니다저는 월세로 살 생각도  없고,1000/60만원 정도의 월세로 전환하는것이 타당한지도 궁금합니다제가 계속 전세로 살 수 없는건가요?그리고타당한 월세 수준은 얼마인지 궁금합니다전문가님들의 답변 부탁드립니다

김혜진 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 김혜진 공인중개사입니다.전세에서 월세로 전환하는 것도 전환율이 있어서 어제부로 금리가 변동되어 전환율은 3%에서 진행이 가능하며보증금 1000만원 일 경우 35만원이 최대입니다. 하지만 계약갱신청구권 사용할 경우에는 월세로 전환하는 것도 임차인의 동의가 필요하므로질문자님이 거절하시면 5% 한도내에서 증액하여 계속 전세로 거주하실 수 있습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

임형순 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.갱신 계약 청구권은 임차인의 권리입니다주택임대차 보호법 제6조 ③항에"갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다"라고 규정하고 있으며"다만, 차임과 보증금은  제7조의 범위에서 증감할 수 있다"라고 되어 있습니다따라서 갱신시 전세금액을 월세로 변경하는 것는 임차인의 동의가 없다면 불가 합니다또 인상액은 5%를 초과할 수 없습니다만일 임대인과 합의하여 월세로 전환하고 인상율도 5%를 초과하여 재계약 했다면이것은 갱신 계약이 아닌 새로운 계약으로 보며 이 경우 이 계약의 만료 후 같은 조건으로 갱신계약청구가 가능합니다.이번 계약 만료 2개월 전까지 임대인에게 같은 조건의 계약갱신청구권을 사용하겠다고 통지하시면 되겠습니다마지막 질문, 전세의 월세 또는 월세의 전세 전환율은 같은 법 제7조(아래)에 규정하고 있습니다.제7조의 2 (월차임 전환 시 산정률의 제한)보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.1. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여  대통령령  대통령령으로 정하는 비율2. 한국은행에서 공시한 기준금리에  대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율여기에서 1항을 적용하면 대통령령으로 정하는 비율은 연3.5% 입니다2항을 적용한다면 대통령령으로 정하는 이율은 연2%이고 현재 (2021.11.25) 한국은행 기준금리는 1% 입니다둘을 더하면 연3% 입니다만일 오늘 전월세를 전환한다면 3%를 적용하는 것이 맞습니다(예: 보증금 1억1천만원 전세를  보증금 1,000만원으로 전환시 년 300만원이고 월세는 25만원이 됩니다)이상 답변이 도움 되시길 바랍니다

홍성호 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.계약에 대한 내용을 유지하면서 계약을 연장할 수 있게 만들어놓은 법이 계약갱신청구권입니다.주인에게 계약갱신청구권을 사용해서 다음 계약도 지금과 비슷한 조건으로 연장을 요청하는게 좋은 방법일거 같아요.적당한 월세의 수준은 전월세 전환율을 어떻게 적용하느냐에 따라 달라지기 때문에 동네마다 조금 다를 수 있습니다.이건 주관적으로 판단하면 좋은 전환율 2.5% 기준으로 하면 1000만원 - 29만원이 나오네요.

박진혁 공인중개사 · Answer

안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.임차인은 계약기간이 만료가 되면 2개월 전에 계약갱신요구권 행사를 할수 있습니다.계약갱신요구권을 행사를 하면 보증금은 5%이내에서 올릴수 있습니다.임대인이 전세를 월세로 변경을 한다고 해도 임차인이 거절을 하면 변경할수 없습니다.임차인이 월세를 거절하시면 됩니다. 계약갱신요구권 사용을 통보하세요.