원룸에서 전세로 살고 있습니다

Question

안녕하세요~

원룸에서 전세 살고 있는데요,

3개월후에 먼기가 되어

갱신계약을 요청 할 생각입니다

하지만 집주인 생각은 다른것 같아요

현재는 15,000만원 전세로 살고 있는데

1000/60만원 월세를 생각하고 있는것 같습니다

저는 월세로 살 생각도 없고,

1000/60만원 정도의 월세로 전환하는것이

타당한지도 궁금합니다

제가 계속 전세로 살 수 없는건가요?

그리고

타당한 월세 수준은 얼마인지 궁금합니다

전문가님들의 답변 부탁드립니다

Answer 1

안녕하세요. 김혜진 공인중개사입니다.

전세에서 월세로 전환하는 것도 전환율이 있어서 어제부로 금리가 변동되어

전환율은 3%에서 진행이 가능하며

보증금 1000만원 일 경우 35만원이 최대입니다.

하지만 계약갱신청구권 사용할 경우에는 월세로 전환하는 것도 임차인의 동의가 필요하므로

질문자님이 거절하시면 5% 한도내에서 증액하여 계속 전세로 거주하실 수 있습니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

갱신 계약 청구권은 임차인의 권리입니다

주택임대차 보호법 제6조 ③항에

"갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다"라고 규정하고 있으며
"다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다"라고 되어 있습니다

따라서 갱신시 전세금액을 월세로 변경하는 것는 임차인의 동의가 없다면 불가 합니다
또 인상액은 5%를 초과할 수 없습니다

만일 임대인과 합의하여 월세로 전환하고 인상율도 5%를 초과하여 재계약 했다면
이것은 갱신 계약이 아닌 새로운 계약으로 보며 이 경우 이 계약의 만료 후 같은 조건으로 갱신계약청구가 가능합니다.

이번 계약 만료 2개월 전까지 임대인에게 같은 조건의 계약갱신청구권을 사용하겠다고 통지하시면 되겠습니다

마지막 질문, 전세의 월세 또는 월세의 전세 전환율은 같은 법 제7조(아래)에 규정하고 있습니다.

제7조의 2 (월차임 전환 시 산정률의 제한)
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.

1. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령 대통령령으로 정하는 비율

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

여기에서 1항을 적용하면 대통령령으로 정하는 비율은 연3.5% 입니다
2항을 적용한다면 대통령령으로 정하는 이율은 연2%이고 현재 (2021.11.25) 한국은행 기준금리는 1% 입니다
둘을 더하면 연3% 입니다

만일 오늘 전월세를 전환한다면 3%를 적용하는 것이 맞습니다
(예: 보증금 1억1천만원 전세를 보증금 1,000만원으로 전환시 년 300만원이고 월세는 25만원이 됩니다)

이상 답변이 도움 되시길 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.

계약에 대한 내용을 유지하면서 계약을 연장할 수 있게 만들어놓은 법이 계약갱신청구권입니다.

주인에게 계약갱신청구권을 사용해서 다음 계약도 지금과 비슷한 조건으로 연장을 요청하는게 좋은 방법일거 같아요.

적당한 월세의 수준은 전월세 전환율을 어떻게 적용하느냐에 따라 달라지기 때문에 동네마다 조금 다를 수 있습니다.

이건 주관적으로 판단하면 좋은 전환율 2.5% 기준으로 하면 1000만원 - 29만원이 나오네요.

Answer 4

안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.

임차인은 계약기간이 만료가 되면 2개월 전에 계약갱신요구권 행사를 할수 있습니다.

계약갱신요구권을 행사를 하면 보증금은 5%이내에서 올릴수 있습니다.

임대인이 전세를 월세로 변경을 한다고 해도 임차인이 거절을 하면 변경할수 없습니다.

임차인이 월세를 거절하시면 됩니다. 계약갱신요구권 사용을 통보하세요.