전세 계약할 때 뭐를 조심해야할까요?
부동산쪽에는 문외한이고 원룸은 계약해서 들어가 본적 있는데
아무래도 전세는 처음이라 걱정이 많이 앞섭니다.
사기같은 것도 뉴스에 많이 나오고 전세 계약 여러명한테 하는 것도 많다고 하더라구요.
뭐를 조심해야 할까요?
안녕하세요 공인중개사 송우리입니다.
첫째 계약금 및 잔금을 넣는 계좌는 무조건 등기상 소유자인 임대인 계좌에만 입금해야 합니다.
둘째 계약일 계약서에 서명 및 날인 하는 당사자가 등기상 소유주인 임대인 본인 인지 대리인이 왔다면
인감증명서, 위임장등 대리인이 갖춰야할 서류를 갖추고 있는지 확인합니다.
셋째 등기부등본상 근저당 확인하고 원룸건물같은 임대인이 동일건물 여러호실 임대중이라면 선순위 임차보증금 까지 확인 해서 질문자님의 전세금이 보장 받을수 있는지 확인합니다.
넷째 대출을 받으신다면 계약서상 특약사항에 전세자금대출 미승인시 계약금 즉시 반환한다. 조항 넣으셔야 합니다.
다섯째 보증보험 가입가능한 매물인지 확인하고 가능하다면 보증보험 가입하시면 됩니다.
전세는 전세계에서 우리나라에만 있는 몹쓸 제도입니다. 목돈을 집주인에게 맡겨놓고, 집주인이 그 돈을 굴려서 부를 축적하도록 지원해주는 제도죠. 그래서 깡통 전세라는 것도 생겨난거고, 부동산도 이모양이 되어 있는거 같습니다.
전세 계약에 대해 질문하셨는데, 서두를 이상하게 시작했네요.
전세든 월세든 공인중개사를 통해 계약하면 안전합니다. 공인중개사가 집주인과 세입자 연결해 주고 복비나 받아 챙겨먹으려고 존재하는게 아닙니다. 일이 잘못되면 책임지고, 계약기간 동안 양자 사이에서 관리를 해 주기 때문에 수수료를 지불하는 겁니다.
사기는 0.7% 도 안되는 복비 아끼겠다고 부동산 없이 직거래를 할 때나 당할 위험이 있는 거죠. 드물게는 공인중개사 행세를 하는 사기꾼에게 당하는 경우도 있지만, 거래할 공인중개사에 대해 검색 좀 해보거나 공인중개사협회에 전화 한통만 해보면 됩니다.
다만, 공인중개사의 책임 범위 밖에 있어서 직접 체크해 봐야 할 영역이 있다면, 계약할 집의 "등기부등본" 입니다. 이 역시 알아서 떼어주기도 하지만, 책임 범위가 아니다보니 요청해야 떼어주는 경우도 있는데, 너무나 당연한 요청이기 때문에 그냥 떼어달라고 얘기하면 됩니다. 집주인이 그 집을 담보로 대출을 받은 상태라면 등기부등본상에 근저당 설정 사실이 표시되어 있을 것이고, 집주인이 대출을 못 갚으면 집이 압류되어 경매로 넘어갈 수 있다는 것을 의미합니다. 만약 경매로 넘어가면, 근저당으로 설정된 액수가 우선 변제된 후에 다음 채권자인 세입자가 변제를 받을 수 있기 때문에 근저당이 너무 높게 설정되어 있지 않은지 확인하고 나의 리스크 정도를 따져봐야 합니다. 그렇다고 근저당이 조금이라도 설정되어 있는 집은 무조건 피하고보자 식으로 접근하면 좋은 집을 구하기 어려울 수 있으니 매매 시세를 확인하고 불상사가 발생했을 때 얼마를 날려먹게 될지 따져본 후 리스크를 감수할지 말지 판단하면 됩니다. 하지만, 압류 당하기 위해 담보 대출을 받는 사람은 없기 때문에, 흔히 일어나는 불상사는 아닌 것 같습니다. 그리고 근저당 여부와 상관없이 세입자는 집주인에게 보증금을 맡겨놓고, 그 댓가로 그 집에 사는 것이기 때문에 채무관계가 형성되는 것이고, 이 사실을 공인받아 두어야 합니다. 입주 후 전입신고를 할 때 "확정일자" 를 반드시 함께 받아두시면 됩니다. 이것이 전세권을 대신하는 효력을 갖기 때문입니다. (전세권은 집주인에게 강제되고 있는 절차가 아니기 때문에, 공공기관이 대신 임대계약에 대해 공증하여 채무사실을 보증해 주는 것이라 보면 됩니다.) 만약 집주인이 너무 믿음직스러우니까 수수료 몇 푼 아낄겸 확정일자를 받아두지 않는다면, 집주인이 실종되거나 갑자기 사망하는 경우에도 보증금을 날려먹을 수 있다는 걸 명심해야 합니다. 확정일자 안찍힌 임대계약서는 채권 효력을 갖지 못합니다.
또 근저당이 잡혀 있지 않은 집이라 하더라도 전세보증금을 제때 돌려받기 어려워지는 상황이 발생할 수도 있는데, 이에 대비하는것은 전세반환보증입니다. 나와 집주인 사이에 보증기관이 끼어 채권 채무를 대신하는 형태의 보증보험이죠. 집주인에게 사정이 생기더라도 보증기관이 보증금을 반환하며 나와의 채무관계를 끝낸 후, 보증기관과 집주인간의 채무관계는 자기들이 알아서 합니다. 다만, 임대기간 동안 보증료를 내야하므로 고민은 좀 될 수 있습니다만, 만약에 대비하여 들어두면 보다 더 안심할 수 있겠습니다. (개인적으로는.. 물가가 폭락하고 전세 시세가 말도 안되게 추락하는 있을 수 없는 일이 일어나거나 근저당이 심하게 잡혀 있지 않은 이상.. 못 돌려받을 일이 뭐가 있을까 싶긴 합니다..)요정도 알아두시면 크게 걱정하실 건 없을 것 같습니다.
