부모님 2주택을 상속시 양도세가 어떻게 되나요?
부모님이 조정지역인 아버지 명의의 단독주택(3.5억 시세)에 30년 넘게 실거주 중이십니다.
나중을 위하여 자녀 거주지 근처로 조정지역 아파트를 5.5억에 전세를 끼고 추가 매입하셔서 2주택자가 되시려 합니다.
자녀인 저는 조정지역 2주택 보유자입니다.
아버지 건강이 좋지 않으셔서 아버지 유고시 상속세 절감을 위한 경우의 수를 고민중인데,
첫째, 아버지 아파트를 제가 전세끼고 상속받으면 제가 1가구 3주택이 되는데 상속주택은 거주자의 주택으로 보지 않는다는데 제가 이 아파트를 매도하게 되면 양도세 계산은 어떻게 되는지요?
둘째, 상기 아파트 상속시 시세가 올라 5.5억이 8억이 된다면 부모님 양도세 계산은 어떻게 되는지요?
셋째, 시세가 8억이 되고 만약 전세가 4.5억이 들어가 있다면 상속액 공제금액은 어떻게 되는지요?
답변에 미리 감사드립니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.안녕하세요
1. 주택 상속시 상속받은 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 과세되는 것이지만, 5년이내에 양도시 중과세는 적용되지 않는 것으로 사료됩니다.
2. 양도차익에 대하여 양도소득세가 발생하는 것이며, 2주택 중과세율로 계산시 대략 1억원 가까이 양도소득세가 발생 할 것으로 사료됩니다.
3. 상속재산가액은 8억원이 되며, 전세금 4.5억은 부채로 공제되어 결국 차액인 3.5억원이 상속재산에 포함되는 금액이라고 보시면 될 것입니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.1. 상속받은 주택을 5년이내 양도할 경우, 중과세율 적용이 되지 않습니다. 참고로 상속주택은 당연히 거주자의 주택으로 봅니다. 다만, 상속일로부터 5년이내까지의 주택은 중과세율이 적용되지 않으며, 양도세나 취득세등의 중과대상 주택수를 판정할 때 주택수 계산에서 제외하는 것입니다.
2. 상속을 하지 않고, 해당 주택을 양도한다면 양도차익 2.5억원에 대해서 2주택자의 양도세 중과세율인 기본세율+20%(21년 6월 이전 양도할 경우 +10%)가 적용됩니다.
3. 상속재산가액 8억에서 채무액 4.5억원이 공제됩니다. 참고로 상속인으로 자녀가 있을 경우 기본 5억, 자녀+배우자가 있을 경우 10억 ~ 35억의 상속공제가 적용됩니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
