등기의 공신력 문의 드립니다.

Question

우리나라는 부동산등기에 대한 공신력을 인정 받지 못하고 있습니다. 국민들은 부동산매매를 할때 부동산에 대한 법률적 하자 부분을 행정기관에서 관리하는 공적자료인 부동산등기부를 보고 판단할 수 밖에 없는데요. 부동산등기부를 믿고 매매를 했는데 추후에 실제 부동산 소유자가 나타나서 소유권을 빼았겼을 경우 이는 누구의 책임입니까? 국민들은 부동산을 매매하면서 매매에서 발생하는 취등록세 등의 온갖 세금을 내는데 부동산등기부의 공신력은 인정을 안하고 있습니다. 등기부등본을 믿지 못한다면 책임은 국가에 있다고 상식선에서 생각할 수 있는 문제이데.. 이또한 국가에서는 인정을 않하고 있죠. 이 경우 책임에 대한 귀책이 누구한테 가는 것이 맞는지 납득이 가지 않습니다. 책임은 누가 지는 것이 합당한지 법적인 해석이 아니라 합리적인 시각에서 의견을 듣고 싶습니다.

Answer 1

법무법인 에스엔의 홍경열 변호사입니다

질문자께서 말씀하신바와 같이 부동산등기에는 공신력이 없습니다

그러므로 부동산 등기부만을 신뢰하고 체결된 매매계약을 법이 절대적으로 보호해주지 않습니다

그러나 공신력이 없다고 하여 추정력까지 없는 것은 아니며, 그 추정력을 번복하기 위해서는 많은 증거가 필요합니다

그래서 등기부를 통해 그 소유권을 추정하고 거래를 하고 있는 것이 실정입니다

하지만 질문자의 말씀대로 등기부를 신뢰하여 거래하였으나 매도인이 해당 부동산의 소유자가 아니라고 한다면

매수인으로서는 해당 부동산을 취득할 수 없게되는 문제가 발생합니다

그러나 반대로 등기부만을 갖춘 허위의 매도인이 매수인에게 그 부동산을 매각했다는 이유만으로

진정한 소유자가 부동산을 인도해야한다면 이 역시 불합리할 것입니다

매수인이 타인의 부동산을 매도하였다고 하더라도

매매계약에 따라 매도인은 매수인에게 해당 부동산을 인도할 의무가 있기때문에

매도인이 해당 부동산을 인도하지 못하였다면 매수인은 매매계약을 해제하고 매매대금 반환을 청구할 수 있으므로

법리상으로는 손해가 발생하지 않습니다

그러므로 등기부에 대한 공신력을 인정하지 않는 것은 매수인과 진정한 소유자 모두를 보호하기 위하여

형성된 법리이므로 꼭 부당하다고는 할 수 없을 것입니다

따라서 매수인은 부동산 매매계약 시 실거주자나 등기부외 자료를 세심히 검토하여

계약을 체결해야 할 것이고 전문가의 도움을 받으시는 것이 좋습니다등기부만이 아닌 다른 것들도 검토할 의무가 있습니다