피상속자의 장기일반민간임대주택을 상속자가 임대사업자지위 포괄양수도 받았을 경우, 의무임대기간 및 의무임대기간 만료 후 양도시 장특공 기간산정?

Question

사실관계

- 2003.01.21:임대사업자등록(다세대주택 8호 등록 : 지자체, 세무서), 건설임대 5년단기, 현재까지 계속임대 중

- 2020.12.31:10년 장기임대사업자로 재등록(세무서, 지자체), 건설임대

- 2027.12.31 사망가정. 상속개시

2027년 상속발생시 피상속인의 장기임대사업자지위를 상속인이 포괄양수도(지자체 포괄양수도, 세무서 임대사업자등록) 받을 수 있다고 알고 있습니다.

이경우

1. 의무임대기간은 피상속인 7년이므로 상속인은 3년만 더 임대하면 되는 거지요?

2. 3년간 임대 시 공실기간이 6개월이 넘으면 의무임대기간에서 제외해야 하는 건가요? 만약 공실이 1년있을경우 1년은 의무임대기간에서 제외하는 건가요?

3. (중요) 2030.12.31 의무기간 준수 후 1년 후 2031.12.31 상속주택을 양도하는 경우

1) 장기보유특별공제 기간산정은 어떻게 되는 건지요?

- 상속 후 4년 임대했으므로 4년으로 산정되나요?

- 아님 피상속인 임대기간도 포함되어 10년이상 임대했으므로 장특공 70% 혜택을 받을 수 있는 건가요?

2) 양도 시 취득가는 상속시 신고한 다세대주택 호별 감정가로 생각하면 되는 건가요?

4. 상속세가 많이 나올걸으로 예상되는데, 상속세를 못낼 경우 절차는 어떻게 되나요? 6개월 뒤 바로 경매들어가나요?

Answer 1

안녕하세요. 박성진 세무사입니다.

1. 3년 맞습니다.

2. 임차인이 변경되는 경우 기존임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간중 3개월 이내의 기간은 임대기간에 산입합니다.

3. 조특법97조의3 감면 요건을 만족한 경우 상속으로 임대주택을 승계하는 경우 피상속인의 임대기간도 승계받음으로 70%공제가능됩니다. 감면이 적용 되지 않는 경우 장기보유공제는 상속일 이후부터 기산합니다.

상속으로 받은 주택 양도 시 취득가액은 상속세 신고 시 신고한 상속재산가액입니다.

4. 상속세를 내지 않을 경우 고지 독촉 체납처분절차를 통해서 자산을 압류 경매하게 됩니다. 그 기간은 정확하지는 않습니다.