일시적 1가구 2주택 매도 질문?

Question

안녕하세요?

일시적 1가구 2주택 매도 질문 관련해서 추가로 질문 드립니다.

인천에 2009년 2월 분양 받은 아파트 1채(조정지역)와, 부인 명의로 2020년 10월 제주도(비조정지역)에

일시적으로 2채의 집을 보유하게 되었습니다. 처음엔 먼저 매수한 인천의 아파트를 매도할 생각이었는데,

제주도의 생활이 만만치 않아 후 취득한 제주도 집을 먼저 매도하게 될 경우 어떠한 불이익이 생길지 궁금해

문의 드립니다.

1) 후 취득한 제주도 집을 판매할 경우의 불이익은 무엇이 있을까요?

2) 후 취득한 집을 매도하는 것과 관계 없이 선취득한 집도 매도가 되어야할까요?

3) 후 취득한 집을 매도할때 세금이 더 높게 과세될까요?

4) 기타 비용적 불이익이 발생할까요?

[부동산 보유 현황]

1. 인천(투기과열지구)

1) 아파트 1채 보유 : 시세 약 10억원

2) 분양가: 약 4억원 (2009년 2월 분양입주)

3) 명의자: 본인 (본인 혼자 실거주)

2. 제주도

1) 일반주택 : 시세 약 3~3.5억원

2) 매입가: 약 2.5억원 (2020년 10월 매입)

3) 명의자: 배우자 (배우자 및 자녀 거주)

아래는 기존에 1차로 질문드린 내용입니다

먼저 바쁜시간 쪼개어 답변 주셔서 감사드립니다.

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안녕하세요?

부동산의 매매 시점을 어떻게 해야할지 고민이 됩니다.

어느 시점에 매도를 해야 세금 부과가 낮을지 몰라 고민하고 있습니다.

[부동산 보유 현황]

1. 인천(투기과열지구)

1) 아파트 1채 보유 : 시세 약 10억원

2) 분양가: 약 4억원 (2009년 2월 분양입주)

3) 명의자: 본인 (본인 혼자 실거주)

2. 제주도

1) 일반주택 : 시세 약 3~3.5억원

2) 매입가: 약 2.5억원 (2020년 10월 매입)

3) 명의자: 배우자 (배우자 및 자녀 거주)

현재 위 사항처럼 1,2 항목의 2주택을 보유하고 있습니다.

1번 아파트의 경우 분양 당시 보다 시세가 많이 올라 처분을 생각하고 있습니다.

어느 시점에 어떤식으로 매도를 해야 세금의 부담이 가장 적을까요?

전문가님의 답변 부탁드립니다.

감사합니다.

전영혁 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 비조정대상지역에 위치한 주택의 양도소득세는 중과되진 않지만 비과세되지도 않아 양도차익에 대해 양도소득세가 부과됩니다.

2. 일시적 1세대 2주택은 일단 종전주택을 취득한 날로부터 최소 1년이 지난 후 신규주택을 취득하셔야 합니다. 또한 두 주택의 조정대상지역 여부가 중요한데, 기존 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 주택을 추가로 취득하신 경우 신규주택을 취득한 날로부터 1년 이내 종전주택을 매각하고 신규주택에 전입신고 및 이사를 가셔야 합니다. 만약 둘 중 하나의 주택이라도 조정대상지역이 아니실 경우 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 매각하셔야 합니다.

3. 주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.

4. 세금 외의 비용은 세법과는 무관합니다.

손승현 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 손승현 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1.인천소재의 주택(구주택)을 제주도주택 취득후 3년내에 양도할 경우 일시적2주택으로 비과세가 가능합니다.

하지만, 20년 10월 취득한 제주도 주택을 먼저 양도할 경우 과세됩니다.

비조정대상지역이기 때문에 중과대상이 아니며, 단기양도로 취득후 1년이내 양도는 70%세율,

1년 ~2년이내는 60%세율이 적용되며, 2년이상일 경우에 기본세율이 적용됩니다.

2. 제주도 주택을 먼저 양도할 경우 제주도 주택을 양도(과세)한 후에 최종1주택이 되기때문에 제주도 주택을 양도한 후부터

인천주택의 보유기간을 재산정합니다. 즉 최종1주택이 된후 2년이상 보유해야 비과세를 받을수 있습니다.

답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.

문용현 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

제주도 주택은 비조정지역이므로 제주도 주택 취득일로부터 3년 이내 인천주택을 양도하면 일시적 2주택 양도세 비과세 가능합니다. 다만, 양도가액이 9억을 초과할 경우 9억을 초과하는 비율만큼은 양도세를 납부합니다. 양도세부담은 상당히 낮을 것으로 보여집니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.