대출 이자가 높아서 부부간 부동산 명의이전을 하려하는데 어떤걸로(증여, 매매, 명이이전) 해야 할까요?

Question

안녕하세요, 저는 남편이고, 시세 6억5천정도 하는, 명의이 아파트를 한채를 와이프에게 명이 이전 최소한의 세금을 내려면, 증여인지, 매매인지, 명이이전인지 어떤걸 해야하는지 질문합니다. 이아파트는 3년전에 3억5천에 샀고, 현재 시세는 6억5천입니다.

목적

제가 명이이전을 하려는 이유는 제 소유의 시세 6억5천아파트가 대출이 4억이 있는데, 이율이 10프로라 대출 이자가 너무 많이 나와서 (한달에 400만원 정도) 와이프에게 명의 이전해서 와이프가 대환대출을 진행해서 한달에 나가는 이자를 줄이고자 하는 목적입니다. 와이프는 신용등급이 1등급이고, 기 대출도 없습니다.

질문

이상황에서 어떤식으로 와이프에게 아파트를 넘겨줘야 (증여,매매, 명이이전) 세금이 가장 적게 나오는지 알려주시면 사무실로 연락드리겠습니다. 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 정한영 세무사입니다.

현재 아파트 시세가 6.5억원이고, 아내분에게 아파트 명의를 이전 하는 방법은 두 가지입니다.

증여와 매매입니다.

그런데 아파트에 담보대출이 있기 때문에 증여를 하는 경우 아내 분이 대출을 승계해야 하기 때문에, 증여에 경우는 순수증여와 대출을 승계하는 양도가 결합된 부담부증여를 해야 합니다.

세대가 1주택자이고, 2년 이상 보유 및 거주를 했다면, 매매의 경우는 양도소득세가 비과세 되기 때문에 세금은 없습니다. 또한 부담부증여를 하는 경우에도 대출 승계로 인한 양도소득세도 없습니다.

1. 매매

시세가 6.5억원이고, 대출금이 4억원이면 아내분이 남편분에게 순수하게 대금을 지급해야 하는 금액은 2.5억원입니다.

부부는 특수관계이기 때문에 아내분이 남편분에게 실제로 2.5억원을 지급해야 관할세무서에서 매매로 거래 했다는 것을 인정합니다.

2. 부담부증여

아내분이 아파트 담보 대출금 4억원을 승계하기 때문에, 순수하게 증여하는 부분은 2.5억원 이고, 대출금 4억원에 대한 것은 양도에 해당하여 남편분에게 양도소득세가 과세됩니다. 1주택자 비과세가 적용되면 양도소득세는 없습니다.

또한 아내 분에게 10년 이내 증여한 적이 없다면 순수증여 2.5억원은 증여재산공제 6억원 이하이기 때문에 증여세는 없습니다.

Answer 2

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

가족간 명의이전을 하려는 경우에는 증여 또는 매매를 선택할 수 있으며, 매매시에는 매매대금을 지급할만한 자력이 있어야 하는 것이니 참고하시기 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 전영혁세무사입니다.

부동산을 가족 간에 매매할 경우 세무서에서 양도가액 대신 시가평가액을 양도가액으로 간주할 수 있으며, 거래가액과 시가의 차이액 전체금액으로 하되 그 차이액이 3억원 이상이거나 시가의 5%이상인 경우에 한하여 적용합니다. 또한 가족 간 부동산 매매거래 가격이 시가의 30% 또는 3억원의 범위를 벗어나면, 거래를 통해 이득을 취한 자에게 증여세가 과세됩니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.