부동산임의경매 신청이 된 후 임대차계약이 가능한가요?
부동산임의경매 신청이 된 후 임대차계약이 가능한지 여쭤보고 싶습니다.
집 소유자의 친척이 집에 살고 있고, 임대차계약을 하지 않은 상황이고 이 상황에서 돈을 빌려준 사람이 부동산임의경매를 신청했을 경우 이 집에 사는 친척들이 임대차계약을 통해 임차인으로 인정받아 권리신청 및 배당요구를 신청할 수 있는지 여쭤보고 싶습니다.
안녕하세요. 임대한 공인중개사입니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하여 ① 주택의 인도와 ② 주민등록(전입신고)가 모두 마쳐진 ③ 다음 날에 대항력을 갖춘 것으로 보고 있습니다.
대법원 또한 “주택임대차보호법 제3조의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 '익일부터' 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 함은 익일 오전 영시부터 대항력이 생긴다는 취지이다.”라고 판시하여 주택인도 주민등록이 모두 마쳐진 익일 오전 0시부터 대항력이 생긴다고 하였습니다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결 참조).
2) 부동산 경매의 절차 규정
강제경매의 절차는 대략 “경매신청 → 경매개시결정 → 경매개시결정 기입등기(압류) → 배당요구종기결정 및 공고 → 입찰 및 매각 → 매각허부결정 → 배당”의 순으로 이루어집니다(민사집행법 제80조 내지 제162조 참조).
3) 소액임차인의 보증금 최우선변제권
주택임대차보호법은 소액임차인의 경우, 보증금의 일부에 대해서 최우선변제권을 부여하고 있습니다. 다만, 이 경우 임차인은 “주택에 대한 경매신청의 등기 전”에 대항력을 갖추어야만 합니다(주택임대차보호법 제8조, 동법 시행령 제10조 및 제11조).
나. 사안의 경우
질의자께서는 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사하기 위해서는 경매개시결정 기입등기 전 대항력을 취득하여야 합니다.
대항력은 이사 및 전입신고를 마친 다음날 발생하는데, 질의자께서는 ‘전입신고를 경매개시 결정 후 배당요구 안내 전’에 하셨으므로 대항력은 경매개시결정의 기입등기 이후에 발생한 것으로 보입니다.
따라서 질의자께서는 주택임대차보호법 제8조의 최우선변제권이 있다고 보기 어렵고, 다만 배당요구의 종기까지 배당요구 함으로써 변제권을 행사할 수 있습니다.
그리고 대항력을 갖춘 임차권이라 하더라도 경매의 기준되는 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸되는 바(민사집행법 제91조 제3항), 경매개시 결정 이후 갖춰진 대항력을 이후의 경락인에게 행사하기 어렵다 봅니다. 경락인은 법원으로부터 인도명령을 받아 점유자에게 인도를 구할 수 있습니다(민사집행법 제136조).
3. 결론
질의자께서는 대항력이 경매신청의 등기 전에 갖추어지지 아니하여 주택임대차보호법 제8조의 최우선변제권이 있다고 보기 어렵습니다. 다만 배당요구의 종기까지 배당요구 함으로써 변제권을 행사할 수 있습니다.
대항력은 경매의 기준되는 저당권이나 압류채권에 대항할 수 없는 경우 매각으로 소멸되어 경락인에게 이를 행사할 수 없다고 봅니다.
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