무직자 경락잔금대출 소득증빙 및 대출한도 관련 질문
안녕하세요. 부동산 경매에 도전해보려고 하는데, 대출에 대해 여기 저기 약간 말도 다른 거 같고 원하는 정보 찾기가 어려워서 잘 아시는 분들께 질문 남깁니다.
경락잔금대출은 본인 명의로 받을 거고, 경매를 꾸준히 해볼 생각이라 부동산매매사업자를 내서 받을 것도 고려하고 있습니다.
일단 본인은 무직 상태이고, 배우자는 근로 중입니다.
배우자 소득은 5천만원 정도이고,
2024 카드 사용액은 본인 1,860만원, 배우자 1,400만원, 합산 3,260만원 입니다.
신용 1등급입니다.
저의 경우는 어떻게 대출 신청하는 게 가장 좋을까요? 본인이 배우자 소득으로 대출 받거나 카드 사용액을 부부 합산한 금액으로 인정 받을 수 있을까요?
본인 카드사용액만으로는 추정소득이 3,600만원 가량인 것 같고, 목표 물건 금액을 생각하면 못해도 8천만원(낙찰가 80% 가정)은 대출 받아야하는데 이 정도 나올까요?
항간에서는 부부 소득이 2400만원(정확하지 않음) 이상이면 추정소득으로 대출 못 받는다는데 맞는 말인가요?
대출금은 LH전세임대를 통해 받은 것 뿐인데 이것은 대출 한도에 영향이 있을까요?
저의 경우에 사업자로 대출 받을 시 유리한 점이 있을까요?
안녕하세요. 권혁철 경제전문가입니다.
경락잔금대출을 고려할 때 가장 중요한 요소는 소득 증빙 방식과 대출 한도입니다. 현재 무직 상태지만 신용 등급이 1등급이고 카드 사용액도 일정 수준 이상이므로, 추정소득을 활용한 대출이 가능할 가능성이 있습니다. 다만, 배우자의 소득과 합산할 수 있는지는 금융사별로 다를 수 있으며, 기본적으로 본인 소득 기준이 우선적으로 적용됩니다.
추정소득 방식으로 대출을 받을 경우, 일반적으로 카드 사용액을 기반으로 소득을 산정합니다. 본인의 연간 카드 사용액이 1,860만 원이라면, 금융권에서 인정하는 추정소득은 대략 3,600만 원 정도로 계산될 수 있습니다. 경락잔금대출은 보통 LTV(담보인정비율) 80%까지 가능하지만, 소득 증빙이 부족하면 실제 대출 한도는 낮아질 수 있습니다. 현재 목표로 하는 대출 금액이 8천만 원이라면, 연 소득 3,600만 원 기준으로 DSR(총부채원리금상환비율)을 고려했을 때 다소 부족할 가능성이 있습니다.
배우자의 소득(5천만 원)을 본인 대출 심사에 반영할 수 있는지는 금융사마다 다릅니다. 일반적으로 주택담보대출의 경우 부부합산 소득을 고려하는 경우가 있지만, 경락잔금대출에서는 신청자 본인의 소득이 중요한 기준이 됩니다. 다만, 일부 금융사는 부부 공동대출(공동 채무)을 허용하거나 배우자의 소득을 참고자료로 활용할 수 있으므로 상담을 받아보는 것이 좋습니다.
추정소득 대출이 불가능하다는 소문은 일부 사실일 수 있습니다. 일부 금융기관에서는 부부 합산 소득이 일정 수준 이상(예를 들어 2,400만 원 이상)일 경우, 따로 추정소득을 인정하지 않는 경우가 있습니다. 따라서 본인이 추정소득을 활용하고 싶다면, 금융사별 대출 기준을 꼼꼼히 비교해야 합니다.
LH 전세임대 대출은 주택 관련 대출이지만, 경락잔금대출과 직접적인 연관이 있는지는 확인이 필요합니다. 보통 전세자금대출은 DSR 계산 시 포함될 수 있으며, 추가 대출 가능 여부에 영향을 미칠 수 있습니다.
부동산매매사업자로 대출을 받을 경우, 사업자 소득으로 인정받을 수 있기 때문에 장기적으로 경매를 꾸준히 할 계획이라면 고려해볼 만합니다. 사업자로 대출을 받으면 부동산 담보 대출 시 소득 기준이 달라질 수 있고, 금융권에서 사업자의 매출과 소득을 기반으로 대출 한도를 산정할 수도 있습니다. 다만, 사업자로 대출을 받을 경우 사업 운영 기간, 매출 발생 여부, 종합소득세 신고 내역 등이 중요한 심사 기준이 되므로 초기에는 한도가 낮을 수 있습니다.
가장 좋은 방법은 여러 금융사의 경락잔금대출 조건을 비교하고, 직접 상담을 통해 본인의 상황에 맞는 최적의 대출 방식을 찾는 것입니다.
도움되시길 바랍니다. 감사합니다.