부동산 계약시에 특약 사항은 어떤것을 쓰나요?

Question

부동산을 전세로 계약할때 특약사항을 기입하는 경우가 많이 있는데 보통 특약사항에 적는 내용은 보통 어떤항목인가요?

꼭 기입해야하는 특약 있으면 알려주세요

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

임차인의 입장에서는, 전세계약 후 또는 계약기간중 임차인이 임대인은 임차주택에 다른 저당권을 추가로 설정하지 않는다는 조항,

만기시에 사용상의 노후화로 인한 벽지 등의 소모품은 원상복구대상이 아니다는 조항,

임차인은 계약만기 시 청소비를 물지 않는다는 조항, 임차인의 갱신계약시 관리비는 증액 불가라는 조항,임차인의 사정상 중도해지 시 임대인은 적극적으로 세입자를 알선하는데 협조한다는 조항,

임대인의 입장에서는 임차인이 월세와 관리비를 체납시 보증금에서 우선 차감한다는 내용, 계약기간 중 세입자 외에 외부인이 동거할 수 없다는 조항, 계약만기 이사시에 임차인이 남긴 물품은 임대인이 일방적으로 임의처분 해도 무방하다는 조항 등을 특약으로 작성하시면 좋겠습니다.

Answer 2

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.

특약의 경우 크게 문제됭것은 없으나 원상회복에 관한 사항이라든지 수리비등을 어떻게 할것인지 등 조금 세세하게 해주시는게 나중에 분쟁이 발생한다면 다소 덜 다툴 수 있습니다.

그리고 전세라 한다면 동물관련된 것도 빼놓을 수 없습니다. 동물을 키워도 가능한지 불가능한지에 대해서도 신경쓰시면 좋습니다. 게다가 혹시 필요하신부분에 한하여 전세금에 관한사항이나 집주인 바뀔시 통보등 의무는 아니지만 확인하기 쉽도록 안전하게 조치해 놓는것도 중요합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

전세계약시 표준계약서에 따른 기본적인 특약사항이 있어 임대인과 따로 합의되는 내용을 기재하시면 됩니다. 다만 해당 목적물에 근저당이 있을 경우 전세보증금 잔금시 선순위 근저당을 상환한다는 조항등을 넣어 두시는 게 좋고, 잔금이후 전입신고 전까지 다른 물권설정을 하지 않는다는 내용도 많이들 넣는 편입니다.

Answer 4

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

전세대출이나 전세보증보험 가입 시 임차인이 전세대출(전세보증보험) 이 안 될 경우 계약취소 및 임대인에게 지불한 금액 모두 돌려받는다.

임차인이 대항력과 우선변제권의 효력 발생일 전에 임대인이 대출을 하여 권리변동으로 불리해 질 경우 계약취소 및 임대인은 모든 금액 반환

임차인의 전세보증금으로 임대인 대출 상환할 경우 잔금 지급 시까지 근저당 등을 말소하기로 하는 특약

계약기간 중 수선의무,계약 종료시 원상회복 특약

*보일러, 상하수도, 전기시설 등 주요 구성부분이나 기본 설비부분에 대한 수선은 임대인이 부담한다.

*옵션으로 제공된 에어컨, 냉장고, 세탁기, 가스레인지에서 하자가 발생할 경우, 임대인이 임차인의 고의 또는 과실에 의한 하자라는 것을 입증하지 못하는 한 임대인이 수선의무를 부담해야 한다.

*싱크대, 변기, 세면대, 신발장 등 붙박이장에서 하자가 발생할 경우, 임대인이 임차인의 고의 또는 과실에 의한 하자라는 것을 입증하지 못하는 한 임대인이 수선의무를 부담해야 한다.

*소모품 중 LED 전구 등 반영구적인 제품에 하자가 발생할 경우, 임대인이 임차인의 고의 또는 과실에 의한 하자라는 것을 입증하지 못하는 한 임대인이 수선의무를 부담해야 한다.

*1만원 이하의 비용을 요하는 소모품 교체나 소규모 수선 의무는 임차인이 부담하기로 하고, 1만원을 초과하는 비용을 필요로 하는 기타 나머지 수선 의무는 임대인이 부담하기로 한다.