전세 재계약에 관한 여러가지 질문 드립니다.

Question

2025 1.24 에 만기가 되는 아파트 전세 계약 입니다.

첫계약은 2021. 1.25에 하였고 2021.1.28에 전입신고와 확정일자를 받았습니다.

2023.1.25에 감액으로 재계약하고 2023.1.30에 확정일자를 부여 받았습니다. (주인의 전월세 신고로 인한 자동부여)

현재로 돌아와서 다시 재계약을 하려고 11월 중순경 동결 재계약으로 구두 합의를 하였으나 오늘 전화와서 주인 자신이선순위로 대출 받고 싶다고 의사 표력을 했습니다. 내일 만나서 이야기 하기로 했는데 궁금한점은

1. 계약 기간이 두달도 안 남았는데 주인이 계약 변경 요구가 가능한지? (Hug 가입중이라 이런 요구를 했다면 나간다 했을거임)

2. 예를들어 2024.12.30에 주인이 후순위 대출을 받고 재계약 이후(2025 1.25이후)제가 확정일자를 받는다면 기존의 대항력과 우선변제권이 유지되는지? 선순위가 가능한지?

3. 기존 재계약서의 특약사항에 기존 임대차 계약기간 만료로 인한 연장계약임 이라고 써져 있는데 제가 계약갱신청구권을쓴다면 주인측에서 실거주 빼곤 거부할 수 없지 않나요?

만약 저번 계약이 계약겡신청구권이었다 우기면 어떻게 대처 해야 하나요?

지금 이상황에서 거주를 하려면 계약갱신청구권

쓰는게 최선인가요?

Answer 1

1. 계약 기간이 두 달도 남지 않은 시점에서 집주인이 계약 변경을 요구하는 것은 가능합니다. 하지만, 보증보험에 가입되어 있기 때문에 집주인이 대출을 받기 위해 계약 변경을 요구하는 경우, 보증보험 가입이 불가능해질 수 있으므로 이에 대해 미리 확인해 보시는 것이 좋습니다.

2. 재계약 이후 확정일자를 받더라도 기존의 대항력과 우선변제권은 유지됩니다. 다만, 재계약 이전에 집주인이 대출을 받은 경우에는 대출받은 은행이 선순위가 됩니다.

3. 기존 계약서의 특약사항에 '기존 임대차 계약 기간 만료로 인한 연장 계약임'이라고 적혀 있다면, 이는 계약 갱신 청구권을 사용한 것이 아닙니다. 따라서 이번 재계약 시 계약 갱신 청구권을 사용할 수 있습니다.

집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신 청구권을 거부할 수 있으나,

이 경우에는 집주인이 실제로 거주할 의사가 있는지 확인해 보는 것이 좋습니다.

위와 같은 상황에서 거주를 원하신다면 계약 갱신 청구권을 사용하는 것이 가장 안전한 방법입니다.