신탁대출 시 건물주의 명의가 아닌 신탁사의 명의로 넘어간 상태에서 전세로 입주한 세입자는 건물이 넘어가면 보증금 받을 수 있나요?

Question

유치권자와 낙찰자간의 분쟁이 시작이 된 것 같습니다. 세로 살고 있는 분들은 본인의 전재산인 보증금을 받기 위해

유치권 동의서에 사인도 거부하고 새로 매수하는 사람이 보증금을 돌려줘야 한다고 주장하고 있습니다.

본인은 신탁사로 명의가 넘어간지 모르고 전세계약을 했다고 주장하는데, 이런 경우 임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지 궁금합니다.

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안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  신탁사 명의로 이미 소유권이 이전된 상태에서 체결된 전세계약이라면, 원칙적으로 임대차보호법의 보호를 받기 어렵습니다. 이 경우 임대인 적격이 없는 자와의 계약이 되어 대항력과 우선변제권이 인정되지 않을 가능성이 높고, 경매나 매각으로 소유권이 이전되면 낙찰자나 매수인이 보증금 반환의무를 부담하지 않는 구조가 됩니다.

• 법리 검토
  임대차보호법의 보호는 적법한 임대인과의 임대차를 전제로 합니다. 신탁부동산은 신탁사만이 처분·관리 권한을 가지므로, 신탁자 명의로 체결된 임대차는 특별한 사정이 없는 한 무권한 임대차로 평가됩니다. 세입자가 신탁 사실을 몰랐다는 사정만으로 보호가 확대되지는 않으며, 등기부상 신탁등기가 존재하면 선의는 쉽게 인정되지 않습니다.

• 쟁점별 판단 기준
  예외적으로 신탁사로부터 임대 권한을 위임받았거나, 신탁계약에 임대차 승계 조항이 있는 경우에는 보호 가능성이 검토됩니다. 또한 신탁 이전 시점보다 임대차가 먼저 성립하고 대항요건을 갖춘 경우라면 기존 임차권은 유지될 수 있습니다. 유치권 동의서 거부와 보증금 반환 요구는 이해되나, 법적 책임 귀속과는 별개 문제입니다.

• 유의사항
  세입자는 신탁사 상대 권리 주장, 신탁자에 대한 손해배상 청구, 보증보험 여부 등을 병행 검토해야 합니다. 낙찰자에게 보증금 반환을 요구하기는 곤란한 경우가 많습니다. 사안별로 신탁계약과 등기 시점을 정밀 검토해야 합니다.