부동산 경매 질믄있습니다. 부탁드려요

Question

명도 합의서 내용을

1. 본 합의금 금 50,000,000원은

• 을 및 병이 본 부동산의 점유를 자발적으로 이전하는 대가이며,

• 명도 지연 또는 명도와 관련하여 발생할 수 있는

금융비용, 관리비, 집행비용, 거래지연 손해 등에 대한

손해를 사전에 산정한 손해배상 예정액이고,

• 아울러 갑이 인도명령 신청, 강제집행 등 법적 절차를 진행하지 않고

본 건 명도와 관련한 현재 및 장래의 모든 분쟁을 종결하는 합의금이다.

2. 본 합의금은 매매대금, 증여, 위약벌 또는 위약금에 해당하지 아니한다.

이렇게 기재하면 과하지는 않은걸까요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  제시하신 문구는 과도하다고 보기는 어렵고, 명도 합의서에서 실무적으로 충분히 사용 가능한 수준입니다. 특히 합의금의 법적 성격을 명확히 특정하고, 장래 분쟁을 차단하려는 취지가 분명하여 오히려 분쟁 예방 측면에서는 정제된 문구에 가깝습니다. 다만 일부 표현은 상대방이 부담을 느낄 수 있어 협상 국면에서는 조정 여지가 있습니다.

• 법리 검토
  명도 합의금은 점유 이전의 대가이자 손해배상 예정액으로 설정할 수 있고, 민법상 허용됩니다. 손해배상 예정액임을 명시함으로써 추후 과다 여부를 다투는 여지는 있으나, 명도 지연으로 발생 가능한 비용 항목을 열거한 점은 합리성을 보강합니다. 또한 매매대금이나 위약금이 아니라는 조항은 세무상·법률상 성격 오인을 방지하는 데 유효합니다.

• 문구별 실무 평가
  인도명령, 강제집행을 하지 않는다는 점과 분쟁 종결을 명시한 부분은 합의의 대가관계를 명확히 하는 장점이 있습니다. 다만 금융비용, 거래지연 손해까지 포괄하는 표현은 상대방이 과도하다고 주장할 가능성이 있어, 필요하다면 예시적 열거임을 보완하는 방식으로 완화할 수 있습니다.

• 보완 및 협상상 유의사항
  상대방 반발이 예상된다면 손해배상 예정액 부분을 “포함하되 이에 한정되지 않는다” 또는 “상당한 범위 내”로 조정하는 방법이 있습니다. 전체 구조와 취지는 유지하되 문구의 톤을 협상 단계에 맞게 다듬는 것이 바람직합니다.

Answer 2

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.

다른 부분은 당사자들이 합의를 한다면 특별히 문제되지는 않을 것입니다(과하다고 생각되더라도 당사자들이 합의한다면 문제될 것이 없습니다). 다만 법률상 손해배상예정액은 위약금과 유사한 의미로 사용하고 있고, 만약 이에 관한 다툼이 발생한다면 점유자가 위약금이 과다하다는 이유로 법원에 감액청구를 하는 경우가 있고, 이 경우 법원에서는 여러가지 사정을 종합해서 위약금 약정이 과다하다고 판단되면 금액을 직권으로 감액시키는 경우가 있습니다.

관련법령

민법

제398조(배상액의 예정) ①당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다.

②손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.

③손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다.

④위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.

⑤당사자가 금전이 아닌 것으로써 손해의 배상에 충당할 것을 예정한 경우에도 전4항의 규정을 준용한다.