오랜동안 임차한 세입자가 있는 주택의 거래에서 갱신청구권 효력
미리 답변에 감사드립니다
임차인의 계약갱신청구권 관련 질문입니다
A씨는 B씨의 단독주택을 매수한 후 대수선을 계획하고 있습니다
대수선을 하기위해서는 임차인들이 집을 비워주어야 제대로 공사가 가능한 형편입니다
현재 B씨의 주택에는 2세대(C, D)가 임차하여 있습니다.
C는 6개월후 임차기간 만료가 되나 임차계약 갱신청구권을 행사하지 않기로 하였습니다
그런데 임차인 D는 10년 이상 아주 오랜기간 당 주택에 임차하여 있고 묵시적 갱신만으로 현재까지 거주하고 있습니다
아쉽게 임대차 계약서는 B,D 모두 유실된 상태 입니다
매수자 A는 가급적 임차인들이 조속히 퇴거하게 하고 대수선을 하고 싶은데,
임차인 D는 언제까지 (이 주택에 계약 갱신을 요청하여) 거주할 수 있으며
A가 대수선을 위해 D를 퇴거 시킬 수 있는 합리적인 방법은 무엇일까요?
※계약걍신요구권
임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
(2020년 12월 10일 이후로 새롭게 체결되거나 갱신된 임대차계약은 6개월 전부터 2개월 전까지 요구해야 합니다.)
1회에 한하여 행사 가능하며, 갱신되는 임대차 존속기간은 2년으로 봅니다.
묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 보지 않기 때문에 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다고 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다. (묵시적갱신으로 거주중인 임차인D는 계약갱신요구권 행사를 할 수 있습니다.)
※임대인의 거절사유
-주택임대차보호법 제6조의 3제 1항 7호, 8호에 해당하는 사유로 선생님께서는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.
참고]임대인이 직접 거주를 이유로 갱신을 거절한 후, 해당 주택을 공실로 남길 경우 손해배상책임 여부는 어떻게 되나요?
●개정 주택임대차보호법에서 임대인의 실거주 의무는 없습니다.
다만, 임대인이 직접 거주를 목적으로 임차인의 갱신을 거절했으나 임차인이 요청한 갱신기간 동안 제3자에게 임대를 하는 경우 기존 임차인은 임대인에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다.참고]임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 어떻게 하나요?
임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구 할 수 있습니다.
※ 허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정
(1) 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액
(2) “(1)”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액
① 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액
② 『임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료』의 2년 분에 해당하는 금액
③ 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액
