강남역 인근 나홀로주상복합 아파트는 재건축

Question

강남역 인근 나홀로주상복합 아파트는 재건축이 불가능할까요

상가랑 거주아파트혼합되있는 나홀로주상복합용적율 969%나되서 재건축은안될거같은데 이런 2002년준공된주상복합은 추후 재건축이 불가능하나요그럼 어떤식으로리모델링사업하나요이경우분담금은 50년이상 건물이버틸수잇긴하나요

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

현재 용적률이 969%라면 이미 상업지역 법정 상한선에 근접하거나 초과한 상태입니다. 재건축은 기조보다 층수를 높여 일반 분양 수익을 내야 하는데 더 올릴 여유가 없어 사업성이 전혀 나오지 않습니다. 아파트와 상가가 결합된 주상복합은 건물과 대지권이 하나로 묶여 있어 상가 소유주들과의 합의가 필수적이나 이해관계가 달라 합의가 매우 어렵습니다. 재건축 대신 골조를 유지하며 내부를 수선하는 리모델링이 유일한 대안이며 분양수익이 없어 공사비 전액을 조합원이 부담해야 하는 구조입니다. 2002년 준공된 철근콘크리트 구조는 관리만 잘 된다면 50년 이상 버틸 수 있으나 배관이나 엘리베이터 등 노후 설비는 주기적인 교체가 필수적입니다. 자산 가치는 대지지분이 적고 재건축 기대감이 낮아 매매가 상승폭은 제한적일 수 있지만 강남역 입지 덕분에 임대 수요와 거주 편의성은 꾸준히 유지될 것입니다. 제가 보기엔 재건축 시세 차익보다는 강남권 실거주 및 임대 수익 관점에서 접근하는 것이 현명해 보입니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

용적률이 높은 주상복합아파트는 재건축시에 사업성이 좋지 않기때문에 일반적인 방법으로는 진행이 어려울 것이므로 정부나 지자체의 정책에 따라서 방향이 결정될 수 있을 것입니다. 철근콘크리트 건물자체는 50년 이상 결딜 수있지만 내외장재료 들이 노후되면 여러가지 문제점 (배관 부식, 케이블 열화, 외장재 탈락 등)이 나타날 수 있어서 향후 사회적인 문제가 될 가능성이 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 공인중개사입니다.

용적률 900% 대면 재건축 사업성은 매우 낮습니다. 대신 대규모 재건축 보다는 리모델링이나 내부 개보수 중심 유지 가능성이 높습니다. 구조 안정성과 관리 상태에 따라 장기 사용은 가능하나 투자성은 별도 판단이 필요합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

강남역 인근 나홀로 주상복합 아파트의 경우 재건축은 불가능하지 않지만 매우 어렵다고 생각해야 합니다.

리모델링이나 통합 재건축이 더 현실적입니다.

용적률이 이미 최대치에 가까우면 추가 용적권 확보가 거의 불가합니다.

따라서 서울시 가로주택정비사업이나 소규모 재건축 제도로 가능하나 주변 단지와 통합해야 가능할 듯 합니다.

감사합니다.