건폐율은 건물을 지을 수 있는 면적과 관련이 있으며, 용적률은 얼마나 높게 지을 수 있는지와 관련이 있습니다.
건폐율과 용적률 모두 대지의 면적을 기준으로 합니다.
100평의 땅이 있다고 할 때, 건폐율이 100%이면 100평의 땅에 100평 넓이의 건물을 지을 수 있다는 뜻입니다.
실제로는 건폐율이 100%인 경우는 없고, 도시지역의 주거지역은 건폐율이 50~70% 정도 됩니다.
즉, 100평의 땅에 50~70평의 건물을 지을 수 있는 것입니다.
용적률도 대지 면적을 기준으로 하는 건 동일하지만, 모든 층의 바닥 면적을 합산하여 산출합니다.
예를 들어, 100평의 땅에 용적률이 200%이면, 1층과 2층에 각각 100평의 건물을 짓거나 1~4층에 각각 50평의 건물을 지을 수 있습니다.
모든 층의 바닥 면적을 합해서 100평의 200%인 200평까지 지을 수 있다는 것입니다.
건폐율이 100%인 경우가 없으므로 100평의 땅에 1층 건물을 100평으로 지을 수 없으나 이해를 돕기 위해 1층과 2층 각각 100평을 지을 수 있다고 말씀드렸습니다.
용적률이 클수록 건물을 더 높게 올릴 수가 있습니다. 도시 지역의 주거 지역은 용적률이 50~500%이지만 상업지역에서는 1500%까지 올라갑니다. 그래서 상업지역에서 고층 건물을 많이 볼 수 있는 것입니다.
건폐율과 용적률은 토지의 용도지역에 따라 다르며, 같은 도시라 하더라도 주거용으로 계획된 토지가 있고 상업용으로 계획된 토지가 있으며 농업용으로 계획된 토지가 있습니다. 국가에서 용도를 미리 지정하고 이에 따라 건폐율, 용적률이 달라지게 됩니다.
일반적으로 번화가는 규제가 느슨하여 건폐율, 용적률이 크고 농업단지는 개발을 제한하기 때문에 건폐율, 용적률이 작습니다.
