월세낀 아파트 생애최초매매 문의드립니다.

Question

내년 2월 월세 만기인 아파트를 매매(융자금 있음) 하기로 계약을 했고 중도금 납입까지 한 상태입니다. 생애최초로 보금자리론 받으려 하고 있고 실거주할 예정입니다. 잔금치루기로 한 날은 내년 3월초라 마음놓고 있었는데요. 매도인이 갑자기 12월 말까지 매매완료를 할 수 없겠냐고 하십니다. 알고보니 채무 때문인 것 같더라구요. 제가 전세대출이있어 내년2월에 나갈 예정이라 안될 것 같다고 하니 법률상담소에서는 가등기를 걸어놓는게 좋겠다고 하시더라구요. 너무 걱정이 되어서 질문드립니다.

1. 가등기를 걸어 놓으면 제가 3월에 매매하는게 문제가 없을까요? 융자가 있어 더 불안하네요.

2. 만약에 12월에 매매를 한다고 하면(전세대출 납입완료 하고) 가능할까요? 세입자가 있는 상태에서도 가능한지 궁금합니다.

Answer 1

내년 2월 월세 만기인 아파트를 매매(융자금 있음) 하기로 계약을 했고 중도금 납입까지 한 상태입니다. 생애최초로 보금자리론 받으려 하고 있고 실거주할 예정입니다. 잔금치루기로 한 날은 내년 3월초라 마음놓고 있었는데요. 매도인이 갑자기 12월 말까지 매매완료를 할 수 없겠냐고 하십니다. 알고보니 채무 때문인 것 같더라구요. 제가 전세대출이있어 내년2월에 나갈 예정이라 안될 것 같다고 하니 법률상담소에서는 가등기를 걸어놓는게 좋겠다고 하시더라구요. 너무 걱정이 되어서 질문드립니다.

1. 가등기를 걸어 놓으면 제가 3월에 매매하는게 문제가 없을까요? 융자가 있어 더 불안하네요.

==> 법률적으로 문제가 되지 않습니다.

2. 만약에 12월에 매매를 한다고 하면(전세대출 납입완료 하고) 가능할까요? 세입자가 있는 상태에서도 가능한지 궁금합니다.

==> 생애최초 주택은 실입주를 하지 않는 경우 적용대상이 되지 않습니다

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,가등기 후 3월 잔금 매매는 법적으로 문제가 없으며, 안전장치가 됩니다

,세입자 있는 상태에서도 매매 가능합니다

단, 전세대출 회수 및 세입자 퇴거 일정과 잔금 시점이 맞아야 합니다

보통 12월에 매매하려면, 세입자 퇴거 준비가 끝나야 하고, 전세대출도 상환 완료되어야 안전합니다

조율을 잘해보시기 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

가등기는 본등기가 이루어지기 전 권리 보전을 위한 예비적 등기입니다. 가등기를 해놓으면 이후 본등기의 순위가 가등기의 순위에 의하게 되어 소유권 이전권을 순위보전 할 수 있습니다.

따라서 3월에 매매를 진행할 때 가등기가 되어 있으면 매도인의 채무 문제와 상관없이 본등기 우선순위를 확보할 수 있어 매매가 보호됩니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
가등기를 해둔다면 구매자가 우선적인 소유권을 이전 받을 수 있지만 매도인의 근저당권이 해당 집에 우선 순위를 가지기에 리스크도 존재를 하는 상황이라 매도인의 채무상황 파악이 중요해 보입니다.
또한 12월 세입자가 있는 상태에서도 매매 거래는 원칙상 가능하지만 보금자리론은 실거주 요건이 중요하여 12월에 등기 이전이 된다면 즉시 입주 및 실거주를 시작해야 보금자리론을 받을 수 있어 이 부분을 체크해 보셔야 할 듯합니다