이 경우 보증금을 못 받을 수도 있을까요?
안녕하세요. 아래와 같은 경우 보증금을 못 받을 수도 있을까요?
2020년 12월에 반전세로 이사를 왔고, 등기부등본을 확인했을 때 2017년에 근저당으로 6000만원이 잡혀 있는 것을 확인했습니다. 현재 해당 오피스텔에서 거주 중이며, 두 달 후에 계약을 연장할 계획이었습니다. (전입신고 및 확정일자는 이사하자마자 완료했습니다.)
그런데 최근에 거주 중인 오피스텔의 세입자가 집주인과 구두로 연장 계약을 했는데, 그 직후 집주인으로부터 본인이 파산 예정이며 전세 가격으로 매매를 하라는 통보를 받았다는 글을 보았습니다. 집주인은 이 사안 이외에는 처리할 사항이 없다고 하며, 그 이후로 연락이 잘 되지 않고 있다는 글을 발견했습니다. 해당 글에는 같은 상황에 처한 두 명이 더 있다는 것이었습니다.
이 오피스텔에 주변 건물에 비해 저렴한 월세로 거주하고 있으며, 월세를 약간 올리더라도 1년 더 계약을 연장하려 했습니다. 이러한 상황에서 1년 더 계약을 연장하는 것은 많이 위험할까요?
참고로 어제 기준으로 등기부등본을 확인했을 때 근저당은 계약 당시와 동일하며, 납세증명서는 아직 확인을 하지 못했습니다. 또한, 이 문제에 대해 제가 계약했었던 부동산에 직접 문의하는 것이 적절한지, 그리고 부동산 방문 전에 추가로 확인해야 할 사항이 있는지 조언 부탁드립니다.
긴 글 읽어주셔서 정말 감사드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
우선, 반전세로 거주하고 있는 경우에는 집주인이 파산을 신청하거나 파산선고를 받더라도 전세보증금을 보호받을 수 있습니다. 그러나 이는 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보했을 때에만 가능합니다. 전입신고와 확정일자를 받지 않았다면, 집주인의 채권자들에게 임차권이 대항하지 못하고, 전세보증금을 잃을 수 있습니다.
질문자님께서는 전입신고와 확정일자를 받으셨다고 하셨으므로, 이 경우에는 집주인의 파산 여부와 관계없이 전세보증금을 받을 수 있습니다. 만약 집주인이 보증금을 반환하지 않는다면, 주택도시보증공사 (HUG)에 전세보증금 반환보증보험에 가입했는지 확인하고, 가입했다면 보증금을 청구할 수 있습니다. HUG에 가입하지 않았다면, 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 임차권을 등기한 후에 보증금을 청구할 수 있습니다. 이 과정에서는 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.
다음으로, 계약 연장 여부에 대해서는 임대인과 임차인의 합의에 따라 결정할 수 있습니다. 그러나 집주인이 파산 예정이라고 통보했고, 연락이 잘 되지 않는다면, 계약 연장을 하더라도 보증금을 받기 어려울 수 있습니다. 또한, 집주인이 전세 가격으로 매매를 하라고 통보했다면, 임차권을 침해하는 행위로 볼 수 있으므로, 임차권을 보호하기 위해 법적 조치를 취할 수 있습니다. 따라서, 이러한 상황에서 계약 연장을 하는 것은 많이 위험하다고 판단됩니다.
마지막으로, 부동산에 문의하는 것이 적절한지에 대해서는, 부동산은 임대인과 임차인의 중개자로서 계약 체결에 관여했을 뿐, 보증금 반환에 관한 책임은 없습니다. 그러나 부동산은 임대인의 연락처나 주소 등의 정보를 가지고 있을 수 있으므로, 이를 통해 임대인과 연락을 시도할 수 있습니다. 또한, 부동산은 임대인의 파산 여부나 재산 상태 등에 대해 알고 있을 수도 있으므로, 이에 대해 문의할 수 있습니다. 그러나 부동산은 임대인의 개인정보를 임차인에게 무단으로 제공할 수 없으므로, 임대인의 동의가 필요합니다.
부동산 방문 전에 추가로 확인해야 할 사항은 다음과 같습니다.
임대차계약서를 확인하고, 계약 기간, 보증금, 임대료, 계약 해지 조건 등을 잘 파악하십시오.
등기부등본을 다시 확인하고, 근저당이나 압류, 가압류 등의 변동 사항이 있는지 확인하십시오.
납세증명서를 확인하고, 임대인이 임대차세금을 납부했는지 확인하십시오.
전세보증금 반환보증보험에 가입했는지 확인하고, 가입했다면 보험증권을 받으십시오.
임차권등기명령 신청을 준비하고, 필요한 서류를 미리 준비하십시오.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
사실상 임대인이 파산신청을 하게 된다면 보증금 회수에 어려움이 있을 수 있습니다. 결국 임대인이 돈이 있어야 반환이 가능하기 떄문입니다. 그리고 전세대출이 있는 경우라면 대출연장역시 거부될 가능성이 있기 때문에 질문에서처럼 임대인이 파산신청예정이라면 게약종료합의서를 작성해 계약을 종료하고 보증보험이 있는 경우 보험청구를 하는게 일반적입니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
계약했던 부동산에가서 자세한 상황을 상담받아보시고 어떻게 하는게 좋은지 지혜를 얻어보세요
또다른 권리관계로 복잡해질수 있으니 잘알아보고 하시기 바랍니다