부부 공동소유주택을 일방이 임대차계약을 체결할 수 있는 허용 범위의 기준이 어떻게 되나요?

2019. 12. 27. 04:15

부부가 1:1비율의 지분으로 공동소유중인 주택에 대하여 원칙상 일방에 의해 임대차계약은 체결 불가하다고 하는데 예외적으로 일상가사대리범위내에서는 일방에 의해 임대차계약을 체결할 수 있다고 배웠는데, 여기서 말하는 일상가사대리범위의 정확한 기준이 어떻게 되는건지 설명 부탁드립니다.

감사합니다.


총 3개의 답변이 있어요.

법무법인(유한) 에스엔

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

임대차의 설정과 관련하여 일상가사대리권에 포함되는지와 관련한 대법원 판결을 소개합니다.

대법원 2016. 6. 9., 선고, 2014다58139, 판결

【이 유】

상고이유를 판단한다.

민법 제832조에서 정한 ‘일상의 가사에 관한 법률행위’는 부부 공동생활에 통상적으로 필요한 법률행위를 의미하므로, 문제가 된 법률행위가 일상의 가사에 관한 것인지 여부는 그 법률행위의 객관적인 종류나 성질과 함께 법률행위를 한 사람의 의사와 목적, 부부의 현실적 생활상태 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다(대법원 1999. 3. 9. 선고 98다46877 판결 등 참조).

원심은, ① 피고와 그 처 소외인(이하 ‘피고 부부’라고 한다)이 피고 소유의 부동산에 관한 임료 이외에 일정한 소득이 없는 상태에서 부부 공동생활에 필요한 생활비 등을 마련하기 위해 원고에게 소외인 소유의 이 사건 아파트를 임대한 점, ② 피고가 소외인으로부터 임대차계약 체결과 임대차보증금 수령에 관한 권한 일체를 위임받아 이 사건 임대차계약을 체결하였고, 그 임대차보증금을 피고 부부가 생활비 관리용으로 사용하던 피고 명의의 계좌로 송금받은 점, ③ 피고 부부가 그 돈을 주로 생활비 등에 사용하였고 피고의 대출금 상환에도 일부 사용한 점 등을 종합하여, 피고 부부가 임대차계약을 체결하게 된 경제적 이유와 구체적인 계약 체결 경위, 임대차보증금의 사용처 등이 모두 피고 부부의 공동생활과 관련이 있다고 인정되는 이상, 이 사건 임대차계약은 피고 부부의 공동생활을 유지하는 데 필요한 생활비 등을 마련하기 위한 일상의 가사에 관한 법률행위에 해당한다고 판단하였다.

앞서 본 법리와 증거에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 민법 제832조에서 정한 일상의 가사에 관한 법률행위에 관한 법리를 오해하였거나, 논리와 경험의 법칙을 위반하여 사실을 오인한 잘못이 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

즉, 위 판결은 임대차계약이 일상 가사에 관한 법률행위에 해당한다고 판시하였습니다. 그러나 이 판결을 확대하여 모든 임대차 설정이 일상가사에 해당한다고 단정할 수는 없습니다(왜냐하면 법원 판단을 보면 "피고 부부가 임대차계약을 체결하게 된 경제적 이유와 구체적인 계약 체결 경위, 임대차보증금의 사용처 등이 모두 피고 부부의 공동생활과 관련이 있다고 인정되는 이상"이라고 한정하고 있습니다).

참고하십시오.

2019. 12. 27. 10:09
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    LEE 법률사무소

    안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
    질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

    우리 민법은 부부평등의 원칙에 따라 부부 상호간에는 일상적인 가사에 관해 서로 대리권이 있다고 규정하고 있습니다.

    “일상적인 가사”란 부부의 공동생활에 통상적으로 필요한 식료품 구입, 일용품 구입, 가옥의 월세 지급 등과 같은 의식주에 관한 사무, 교육비·의료비나 자녀 양육비의 지출에 관한 사무 등이 그 범위에 속합니다.

    그러나 확립된 판례로서 일상생활비로서 객관적으로 타당한 범위를 넘어선 금전 차용이나 가옥 임대, 부동산 처분 행위 등은 일상적인 가사의 범위에 속하지 않습니다.

    이는 부부가 부동산을 공유로 1/2씩 소유하는 경우이므로 어느 일방이 과반수가 되지 못한 채 타인의 지분을 넘어 관리행위를 하는 것으로 해당 임대차 계약은 대리권 없는 행위로 취소가 가능합니다.

    그러므로 임대차 계약은 일상가사대리권에 해당한다고 보지 않기 때문에, 일방이 다른 배우자를 대리하여 행위하는 것을 유효하다고 보지 않습니다. 유의하시기 바랍니다.

    이성재 변호사 드림

    2019. 12. 27. 17:02
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      동일 법률사무소

      안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김태환변호사입니다.
      질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

      민법 제827조는 "부부는 일상 가사에 관하여 서로 대리권이 있다"고 규정하여 부부의 일상가사대리권을 인정하고 있습니다. 일상가사란 부부의 공동생활에서 필요로 하는 통상의 사무를 의미하며, 그 범위와 정도는 부부의 생활수준과 수입, 사회적 지위와 재산, 생활장소의 관습 등에 의해서 구체적으로 정해집니다. 판례는 식료품과 의류의 구입, 가옥의 임대차, 월세의 수령, 전기세.수도세 등 공과금의 납부, 자녀의 양육과 교육에 필요한 비용의 지출 등은 일상가사의 범위로 보지만, 고가품의 구입과 큰 부채의 부담, 부동산 처분 등은 일상가사가 아닌 것으로 판시하고 있습니다.

      2019. 12. 27. 21:36
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