다가구 주택과 다세대 주택은 어떻게 구분되나요?

Question

최근 신문기사를 보면 다가구 주택과 다세대 주택에 대해 많은 언급이 나옵니다. 그런데 다가구 주택과 다세대 주택을 구분하는 기준은 무엇인가요?

Answer 1

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

<다가구(단독주택)>의 경우에는, 소유주가 한명입니다. 즉, 가구 수(세대수)는 많이 있지만, 이 건물 전체 소유자는 한 명이라는 것입니다.

건축물 대장의 용도 부분에 다가구주택인지 다세대주택인지 확인할 수 있습니다.

구분소유 및 개별매매(분양) 차이점

다가구(단독주택) : 각 호수(세대) 별로 '구분소유'및 '개별 매매 · 분양'이 불가능

다세대(공동주택) : 각 호수(세대) 별로 '구분소유'및 '개별 매매 · 분양'이 가능

층수 · 연면적세대수 차이점

• 다가구 : 주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하

• 다세대 : 주택으로 쓰이는 층수가 4개 층 이하

여기서 자세하게 보셔야 하는 부분은 "주택으로 쓰이는"이라고 되어 있는 부분입니다.

요즘 건축하는 다가구다세대는 대부분 <주차장법> 때문에 1층에 '필로티형태'로 주차장을 만듭니다. 따라서 주차장 또는 지하층 층수를 빼고, 주택으로 사용하는 층수를 기준으로 정합니다.

※ 참고로 우리가 흔히 "상가주택" 또는 "점포주택"이라는 용어를 자주 사용합니다. 그런데 상가주택(점포주택)이라는 용어는 정확하게 건축법상에 없는 용어입니다. 그냥 우리 일반인들이 부르는 용어입니다. 여기서 알고계셔야 하는 것은, 우리가 흔히 부르는 상가주택(점포주택)이 건축법상으로 정확하게는 <다가구> 또는 <다세대>일수 있습니다.

• 예를 들어 설명드리면, 다가구·다세대주택으로건축할 때, 주택으로 쓰이는 층수 이외에 "용적률"이 남는다고 한다면, 추가로 1, 2, 3층 등에 상가등을 집어넣을 수 있습니다.

즉, '다가구' 이든 '다세대'이든 근생(상가)을 함께넣어서 건축할 수 있습니다. 이렇게 지어진 것들을우리는 흔히 "상가주택" 또는 "점포주택"이라고부르고 있는 것입니다.

세대수 차이

• 다가구 : 19가구 이하

• 다세대 : 19세대 이하

만약, 다가구·다세대 주택이 20가구 이상이라면, '쪼개기' 혹은 준공 후 불법으로 용도 변경 등을 진행한 불법건축물입니다. 그러므로, 다가구·다세대 주택을 매수또는 분양을 받을 때는, 반드시 건축물관리대장으로 불법 부분이 있는지 꼼꼼하게 확인을 한 후 매수 여부 등을결정하시길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 신보라 공인중개사입니다.

쉽게 말해,

다세대 주택은 구분등기가 되어있어 호수별로 소유자가 다르고 다가구주택은 구분등가없고 건물소유자가 건물을 통으로 가지고있는겁니다.^^

Answer 3

안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.

1. 다가구 : 해당 건물에 대한 소유자 1명 이나 여러가구가 함께 사는 형태

2.다세대 : 해당 건물에 대한 소유자가 여려명이 될수 있고, 여러가구가 함께 사는 형태

중요한건 임차권 등기할때, 다세대는 몇동 몇호 까지 정확히 표기해야 대항력이 생깁니다.